【AAA】龙湖佳苑商业营销方案.doc

【AAA】龙湖佳苑商业营销方案.doc龙湖佳苑商业部分营销方案目录 、因油而兴的石油化工工业城市,石化工业是某市城市经济的命脉和产业支柱,决定着这座城市的兴旺和发展。如今,某市已经成为我国西部重要的石油化工基地。某市石化公司炼油厂是某省原油年加工能力最大的炼油厂,具备年600万吨的原油一次性加工能力,600万吨的配套能力。某市石化公司乙烯厂是迄今为止我国西部最大的乙烯化工产品生产厂,年生产乙烯各类产品24万吨。此外,区内为石化主业服务的配套产业还有电力生产供应、石化工程建设、设备安装维修、工艺设计、机械制造、民用建筑、生产生活供水及交通运输、房地产、印刷、卫生保健、金融保险、公共服务等行业。20RR年,,,%。,其中第一产业增加值600万元,%;,;,%。第一、二、三产业占国内生产总值比重20RR年,全区人均国内生产总值突破4万元,,,。,第二产业十分发达,但第三产业所占国内生产总值极低(%),远远落后于其它经济发达城市,与一般性的二级城市也有很大的差距。第三产业是衡量当地商业发展程度的基本指标,因此从宏观经济层面分析,某市商业市场发展缓慢且十分落后。、商业形态主要以沿街店为主,缺乏综合百货店某市商业市场相对集中,主要集中在以大庆路为中心的区域,该片区涵盖了从服装、百货、餐饮、娱乐等几乎所有的商业形态。但受商业发展环境影响,商业主要以沿街店为主,缺乏综合百货店。这种市场现状在短期内将无法改观,虽然随着大庆西路北侧万和商住楼底商营业,第一家综合百货店将因此诞生,但从其1410平米/层,商业总建筑面积4200平米的规模而言,其影响力仍然相对有限,不会从根本上改变某市服装、娱乐类消费主要依赖周边城市(主要是奎屯)的现状。2、商业发展落后,无法满足当地市场需求某市居民收入高,具有很强的消费能力,但受当地商业发展落后影响,根本无法满足当地市场需求。根据我们对某市主要市场了解,当地销售的商品主要以日用百货为主,具有选择性、目标性和休闲性消费特征的商品十分有限。如品牌服饰、家用电器、家具、建材等主要商品均需依赖周边城市,这种严重依赖周边城市的商业现状和消费模式,严重影响了某市商业市场的发展,并制约了商业市场的规模和销售。虽然受城市化进程和1000吨炼油、120吨乙烯工程上马的利好刺激,商业发展必将迎来快速发展的局面,但受商业基数过小、宏观经济对商业刺激的滞后效应影响,预计未来几年商业消费规模不会出现大幅增长,这种利好表现将在20RR左右逐步显现并进一步强化。3、商业需求趋于饱和,—。随着商业开发规模的不断扩大,商业在销售价格上涨的同时销售的难度进一步加大。按某市7万人口计算,繁华和相对繁华区域可容纳的商业面积在7万平米左右(按1平米/人的最大保有量计算),而某市现有的商业规模已经接近这个数值,因此商业消费趋于饱和,市场可挖掘的潜力十分有限。,按300——400元/平米/月的商铺最低营业额(低于该营业额,商户经营趋于微利,商户将不在经营或维持经营,商铺租金大副回落,出现空置现象)计算,某市商业繁华和相对繁华的区域可容纳54167——72222平米的商铺(不含一般区域的商铺),从这个数值而言,某市商业供应已经达到供需平衡,新的供应将导致市场过剩。某市商业过剩的前兆已经显现,受投资滞后于经营影响,虽然购买商铺的投资户依然信心十足,商铺的售价也继续上扬,但商业经营户营业额和利