内蒙赤峰海贝尔商业楼营销策划全案.doc

内蒙赤峰海贝尔商业楼营销策划全案
第一篇  海贝尔商业地产营销策划框架方案
第二篇  实际操作方案
第三篇  软文文案
第四篇  房产营销业务流程
第五篇  应用表格(部分)
第五篇  讲话稿(部分)
第一篇  海贝尔商业地产营销策划框架方案
第一章、项目概况
第一节、项目区位分析
一、区位
本项目位于新城区宝山路海贝尔游乐场西侧,周围居民区及院校建成后将带动消费市场启动,具有良好的升值潜力。
二、经济指标(规划指标)
(略)
第二节、项目SWOT分析
一、优势(S)

本项目处于新区东北侧,与新区规划中的商业街南北相互响应,地势开阔,周边无遮拦,自然环境良好。

本项目位于海贝尔游乐场西侧,6、9路公共汽车站点延伸至此后,将加强与新旧城区其他区位的交流。
二、劣势(W)

本项目因位于新城区,具有良好的人文环境资源,但除带来“人气”的海贝尔游乐场外,项目周边还处于待开发阶段,如平民中学、职业技术学院等,致使本项目缺乏商业氛围,商铺投资者对项目认购存在犹豫。此地段的置业投资,具有前瞻性。

处于新区东北侧,巴林街与王府街间,宝山路东。地理位置相对较为偏僻,投资者认购的积极性在实地考察后会受到地理环境的干扰。

目前的公共汽车线路未能途经本项目区,相应商户、业主及雇员入驻后,工作与生活不方便,需开通公交车。
三、机会点(O)

本项目被规划为集旅游、购物、休闲娱乐商业区,这一因素必然会刺激项目周边商业经济的发展,带动地产市场的升温。

项目周边发展正在进行,中高档住宅与学校的消费需求将为本项目提供了大量的消费客户资源。

随着游乐场的知名度不断提升,本项目区位优势会带来人气的上升,而本项目可以“借势造势”。
四、风险(T)

与新区规划的主商业街形成竞争,如果与主商业街的概念相同,不能做到项目的差异性,则本项目还是具有市场竞争的风险。

本项目的地理、消费群体等问题,可能会导致投资者在选择项目过程中过多的疑虑和慎重。如果在开发过程中不能有效把握形象---品牌的战略,进而广告宣传销售的风险性和困难度是显而易见的。
五、综合分析
从市场调研的结果分析,本项目的优劣势比较,机会与风险并存。唯一的方法就是尊重市场、适应市场、顺应消费者的心愿,整合与本项目有关的各种要素,创造出具有超前性、差异性、引导性、适用性的产品,以合理的成本、利润,达到科学的“投入产出比”,追求产品供给---需求的完善性,使项目达到预期的市场期望值。
第二章、定位策略
第一节、定位要素分析
本项目应深挖掘赤峰旅游市场,在旅游产品、旅游服务日益升温的赤峰,推出“专业旅游市场”的概念,来弥补旅游专业市场空白。以“专业市场+升值潜力”的双重魅力来吸引投资者。
这一概念化的市场运作,对项目的开发者来说,投资经营风险会大大降低。对商铺投资人来讲,产品的附加值会大于产品的本身,提升了商品的“功能价格比”,这样符合经济学中的供给理论。
第二节、项目定位
定位原则:适应市场、创造差异性。
定位:专业的旅游业服务市场
专业旅游市场——塞外民族风情——一站式购物休闲娱乐
第三节、商业配套的综合定位建设
定位:以服务旅游业为主、以服务周围居民、学生为辅。

本项目商业服务配套,如单纯为各小区居民及学生服务,根据周边小区规模和居住位置,会出现购买力资源不足,而造成商铺经营者“无利可图”,产生经营者放弃经营或经营质量下降的负面结果,唯一的办法就是要制造出差异性经营思路。做到既为居民、学生服务,又为旅游事业服务的原则,将服务面向全社会,来弥补购买力不足造成的不良后果。
A区(南侧)超级市场、餐饮、网吧等休闲娱乐项目
B区(北侧)旅游服务市场
旅行社机构区/涉外事务服务区(出国留学服务、外文翻译)/民族特色饮食服务区/交通票务区/旅游商品区(旅游纪念品、商务礼品)/地方土特产商务区/旅游景区办事机构区/金融、保险、法律服务区

针对项目情况,结合项目优劣势,建议采取以下几种营销模式,快速启动,使项目正常销售,达到资金快速回笼的目的。

投资业主将买下的铺面,前2-3年交由发展商经营管理,发展商在业主交完房款后,一次性返还2-3年的租金。即发展商通过统一经营管理帮助业主做旺此阶段的网点。
此方法可大大减少业主投资的风险性,减少业主对本项目投资的犹豫,增强项目的吸引力,实现快速销售的目的。
,小业主做房东。
目前项目所在位置,周边将出现成片的居民生活社区及成规