[房地产]深圳华强北商业项目的策划方案(doc 37页)(部分).doc

深圳华强北商业地产策划案
第一篇  市场调查报告


1)住宅部分
,%。,%,占总销售面积的93%以上。说明在商品房的销售中,住宅所占的比重越来越重。
2)商业部分
,%。特区内主要分布在福田区和罗湖区,,占出让面积的57%。说明随着城市中心的西移,福田的商业核心地位正在形成
,%。特别是东门的旧城改造,使区域内商服的可售面积空前增加,区域内竞争愈演愈烈。东门的商业物业销售严重不畅已是不争的事实。
3)办公楼市场
,%。,占总量的8%。但上半年办公楼(含非商品房)。
虽然在明后两年内办公楼的市场供应量得到了有效的控制,但短期内办公楼的供应量仍然呈现上升的趋势。
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)公房上市
7月公房上市已进入实质运转状况,虽然从目前来看真正进入二手买卖市场的比重很少,但其对市场的影响已非常明显:普通商品住宅的价格和销售速度不可避免受到冲击,而由此可能导致换楼欲望高涨,豪宅消费群扩大。
5)个盘时代
深圳房地产市场正进入个盘时代,为了从激烈的竞争中突围,每个楼盘都力求在建筑本体(含户型及建筑风格等)和营造社区文化方面塑造自身特色、把握特定消费群体。善于迎合和把握目标客户的需求、展示卖点的个盘跳出大市混战氛围而尽快兑现市场价值。

今年的热点区域仍然与市政建设的进展、城市中心的转移和消费****惯的改变密切相关。
1)  中心区
随着中心区六大市政工程的全面开工,中心区已成为市民关注的焦点。中海华庭作为中心区第一个入伙的住宅项目,销售达到8成以上;和记黄埔第二期的推出,更是重演了8年以前排队抢楼的情景,仅15天就实现了推出量8成的销售佳绩。
去年市政府投资主要用于环境和基础工程,今年投资重点主要是地铁与中心区具体工程,如:市民广场、青少年文化宫等。年内中心区住宅项目及地铁沿线项目将继续倍受关注。
年内预计中心区推出的项目不多,只有国际商会大厦(写字楼)推出,但其一级辐射区,如:景田片区供应量巨大。
2)  香蜜湖片区
与99年相比,香蜜湖片区市场供应量大大增加,嘉园、翠海花园、枫丹雅苑、东海二期及万科温馨家园等项目相继推出。这些楼盘大多具有质素较高、开发商实力较强的特点,加之香蜜湖片区良好的居住环境和区位优势,吸引了许多对环境质素要求较高的换房一族。从总体销售情况来看,楼盘的销售率有较大幅度的提高。
3)  龙华物业
去年年中万科、中海同时推出关外大型精品小区四季花城、怡翠山庄,使关外物业平添档次,同时也拓展了购买客户的构成群体。
梅林拓关,龙华新区定位为中心区的生活配套区,地铁4号线也将经过龙华,必将给龙华物业带来巨大的利好。7月8日物业集团在关外最大的项目—风和日丽正式推出,销售情况良好,说明龙华已开始受到市场的关注。
4)地铁沿线
前两年,虽然深圳人对地铁概念还较为模糊,但地铁物业仍然带来了高的附加值。今年随着地铁工程的进展,其物业的附加值将会进一步提高,商家也纷纷抢占,如:新一佳进驻彩福商城、好百年入驻彩虹新都的裙楼等。
5)东部题材
年内东部快速干道即将开通,大梅沙二期工程已经开工,都会给东部以休闲、度假为主题的物业带来机遇,如:中信开发的“海天一色”创造了沙头角物业价值的新高。
6)环境和质素较好的大户型住宅
年内由金地开发的金海湾花园的热销拉开了大户型旺销的序幕,相继推出的华侨城锦绣花园、香蜜湖片区的东海二期,短期内均取得了良好的销售业绩。
7)主题商城
传统的商业形式正经历大的转变。主题商城愈演愈烈,南山的“西部电子”、“东方巴黎”成为99年商场销售的热点。但过小的铺位划分带来的使用不便加之经营管理公司的经验缺乏,大大打击了投资者的信心。但从总体来看,相对明确的主题定位或消费人群定位仍然是突围市场的有效方式,如:东门女人天地等。

2000年深圳房地产市场较去年趋势更明显、特点更突出。
1)  竞争激烈
和记黄埔、汉国置业等境外大型地产商与新生力量的进入,以及传统本地大地产商如:振业集团、万科、招商、华侨城等的持续开发令2000年市场竞争的激烈程度远超往年。虽然去年全市经济增长仍保持较快速度,居民收入水平稳中有升,但市场消化能力仍然有限