同策_祥腾财富广场商业项目营销策划报告_77PPT_2009年.ppt

弱势市场下非刚需办公产品营销方案——祥腾财富广场项目营销策划报告
谨呈:上海中冶祥腾投资有限公司
2009年2月
认知
扫描
占位
企划
执行
1、客户定位
2、项目定位
3、价格定位
1、
1、推案策略
2、销售策略
3、销售执行
提案框架:
1、宏观经济认知
2、办公楼市场认知
3、项目认知
1、出售型办公市场扫描
2、出租型办公市场扫描
1、客户定位
2、项目定位
3、价格定位
4、产品建议
1、推广策略
2、企划方案
3、品牌整合建议
认知
美国:次贷危机,经济衰退
关键词:
受“次贷危机”影响,美国国家经济研究局于12月1日正式确认,美国在2007年12月已经陷入衰退,西欧和日本等经济体也不同程度的陷入衰退之中。
受国内外环境的影响,我国宏观经济将进入周期下行区间,“经济增长大幅放缓”与“通胀压力抬头”成为该区间的总体特征,保增长成为当前经济政策的着力点。
上海市2008年四季度各月的经济发展多项重要指标,如工业生产总值、增加值,地方财政收入、对外贸易等都出现负增长,甚至呈现两位数负增长局面。
经济现状认知
全球陷入经济危机
国内:经济增速放缓
上海:部分经济指标负增长
从07年底至今,全市出售型办公市场总体呈功大于求的态势,出售型办公市场形势不容乐观
全市出售型办公市场供求状况
办公楼市场认知
2005-2008年全市出售型办公物业供求情况
以上海甲级办公楼租金为代表,截至4季度末,%,完全抵消了2008年前三季度的涨幅;
在租金全面下跌的情况下,静安、浦东和徐汇的季度跌幅均超过20%。
上海甲级办公楼实际租金和增长率
办公楼市场认知
全市办公租赁市场
办公物业租金大幅下滑
案例1:全球领先的快递邮政服务公司TNT中国总部最大的部门销售部从广东路上的世界贸易大厦搬至虹桥临空工业园;
案例2:香港精品机械有限公司从兆丰环球大厦搬至中环内的东方环球企业中心。
部分企业撤出高档办公区域以控制成本,次级商务区逐步崛起
错位竞争,次级商务区承接原传统商务区客户对低租金的需求
租金阶梯,次级商务区是外区和外地进驻上海的中小企业首选
传统商务区
次级商务区
办公楼市场认知
全市办公租赁市场
次级商务区逐步崛起
办公楼市场总结
宏观经济不景气,办公类非刚性需求产品的销售市场不容乐观
结论1:
结论2:
部分企业撤出高档办公区域以控制成本,次级商务区逐步崛起
项目认知
中环南北高架交接口,属二级地段,周边配套齐全,工厂林立
关键词:
二级地段、中环核心区
区位属性
内环
本案
中环
大宁国际社区
彭浦新村
永和社区
凉城新村
大宁国际商业中心
上海马戏城
闸北体育场
百安居
大润发
北郊站
城大建材市场、城大灯具城
彭浦机器厂
汇众汽车厂
锦荣国际大酒店(四星级)
四方锅炉厂
大宁福朋喜来登大酒店(五星级)
市北工业园区
北郊物流园区
东方环球企业中心
上海多媒体谷
大宁商业文化中心
本案
项目认知
区位属性
共和新路沿线已初步形成了多个重点商务和产业园区,商务氛围初显
关键词:
产业支撑、商务氛围
产业特色
规模
知名企业
市北工业园区
生产性服务业

科勒、中铁
北郊物流园区
物流业

-
东方环球企业中心
大型企业总部
总建筑面积21万平方米
协通集团
上海多媒体谷
高端多媒体产业
占地面积560亩,建筑面积80余万平方米
SMG
大宁商业文化中心
区域商业中心、现代服务业

伊莱克斯、埃森哲