上海房地产市场分析和房产企业信用风险评价（可复制毕业论文）.pdf

摘要关键词:在过去的十几年里,由于上海房地产市场的快速发展,如今房地产业已经成长为上海市国民经济的支柱性产业。但上海房地产市场的发展仍然存在着许多问题。如市场总供求失衡,商品房空置率居高不下,需求潜力巨大但有效需求不足以及房地产市场的起伏波动过大等等。为解决上海房地产市场的这些问题,就需要对整个上海房地产市场的基本概况以及房地产市场的各项经济指标如空置率和波动周期等有一个客观全面的分析和认识。本文从房地产经济基本概念出发,对房地产供给理论、需求理论和房地产市场非均衡理论进行了系统的总结。接着对上海房地产市场的历史背景和上海房地产市场的现状进行了描述。在此基础上,文章对上海房地产市场的供求、空置和周期进行了重点分析。本文首先研究了上海房地产市场的供求状况和供求的非均衡现象,接着分析了上海市住房的空置情况,求出了当前上海市住房的自然空置率。然后运用扩散指数法详细分析了受供求非均衡和房地产空置量影响的上海房地产市场的周期波动现象。在分析了房地产市场以后,论文对上海房地产市场的供需分别进行了预测。最后论文系统地分析了当前上海房地产市场所面临的风险,并建立了评价指标体系,运用法对上海房地产市场中的房产企业的信用风险进行了评价。本文依据房地产经济的有关理论,在大量实际调查和查阅相关统计资料的基础上,对上海市房地产市场进行了比较深入的实证分析,对相关的研究者和业内人士具有一定的参考价值。房地产市场非均衡自然空置率周期波动信用风险上海大学硕士学位论文
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第一章引言论文研究的背景从上海房地产市场的发展和沿革中可以看出:从年代中期到年代初期,上海历史上曾经有过年房地产市场缺位。在这一时期,土地资源和房屋资源的配置不再通过市场,而是直接由政府计划指令配置,公开的房地产市场基本上被取消,可以说这一历史时期上海的房地产市场是不存在的。年代以后,随着住房商品化政策的推行,以及城市土地使用制度改革方案的出台,城镇土地使用权的转让和出租现象日渐增多,城镇私有房屋、公有旧住房、新建房屋的买卖和租赁也相继出现并迅速发展⋯。这些使得上海的房地产市场得以重新启动和发展,而且迅速走上了正轨,并在年以后呈现出了一片蓬勃发展的势头。到如今房地产业已经在上海的经济中起到了举足轻重的作用,.%。如今房地产业已经成长为上海市国民经济的支柱性产业和经济增长点。但是到目前为止,上海房地产市场的发展仍然存在着许多问题。这些问题具体表现为市场总供求失衡,商品房空置率居高不下,需求潜力巨大但有效需求不足等等。而且纵观上海房地产真正启动的这多年来,房地产市场的起伏波动很大,常常是在房地产市场景气的时候,房价飚升,房地产业的各项经济指标如施工面积和竣工面积等也迅速的增加,购房者的投资需求随之也极大的增加,直至最后所有的房地产扩散指数指标都转为正数,房地产业利润率远高于社会平均的利润率,这个时候房地产市场就出现了泡沫。此时房地产企业也会随之纷纷上马各种房地产项目,包括一些其实本身实力不足的企业也会通过借贷进入房地产开发这一领域,其中很多项目的资金都是来自于银行的贷款。而一旦政府出台宏观调控政策对过热的房地产市场实行调控,又会出现房价的迅速回落,销售量的萎缩。实力不足的房地产商就会遭遇资金链断裂的局面而纷纷破产,这个州‘候整个房地产市场就会从经济周期中的高峰滑向谷底,银行的房地产贷款这一方面也会出现坏帐,给国民经济和社会带来负面影响,造成资源的巨大浪费。上海大学硕士学位论文
国内外相关研究的进展论文研究的意义西方学者对房地产市场的研究比较深入。而上海的房产市场已经在年和年连续两年在经济周期的高位处运行,随后国家在年上半年进行了力度比较大的宏观调控,到了年下半年上海房产市场的房价已经开始回落,据上海社会科学院的预测到年底上海将会新增空置量蚱椒矫住罩昧康脑黾蛹由戏考鄣南碌虾房地产市场是否正面临着新一轮的回落窈笊虾7坎谐〗ɑ崛绾畏⒄梗否会出现新的空置谐〉墓┯α拷ɑ嵛6啻市场需求量将会有多大约耙行贷款给各个房地产企业将会面临有多大的市场风险庑┱找娉晌7康夭界关注的问题。因而,分析研究房地产市场以及对房地产企业进行信用风险评价,无论对房地产投资者还是对整个国