竞买保证金.doc

竞买保证金竞买保证金概述:一、投标、竞买保证金:在招拍挂出让活动中,由参加招拍挂出让活动的投标人或竞买人向作为出让方的市县国土部门缴纳的履约保证金。二、金额由市县国土部门或国有土地使用权出让协调决策机构集体决策。综合确定后,在招拍挂出让公告中公布,根据相关法律规定,投标、竞买保证金应当以人民币缴纳。三、性质:招拍挂出让工作由不同阶段组成,招拍挂活动持续过程较长,因此,尽管投标、竞买保证金的名称叫保证金,但其性质都不是恒定的,作用也不同,可以说,在招拍挂出让的不同阶段,投标、竞买保证金所承担的角色各异。竞买保证金相关说明1、履约保证金:国有建设用地使用权招拍挂出让中,确定中标人或拍卖挂牌竞得人之前,投标人竞买人向市县国土部门缴纳的投标竞买保证金,是意向用地者参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动资格,具有履约保证金的性质,而不是定金,也不是土地出让价款2、按现行制度要求,任何有意向参加国有建设用地使用权招拍挂出让活动,希望取得土地使用权的单位和个人只有按规定缴纳保证金,并符合其他条件,同坐作为出让方市县国土部门审核,具备参加招拍挂资格后,才能参加招拍挂不按时交或不及时交,即使符合其他条件也不能参加招拍挂,投标、竞买保证金是参加招拍挂活动资格条件的门槛。3、定金是由双方当事人根据出让合同中宗地出让价款主合同标的额约定的,而在具体实施招拍挂程序前,既未确定中标人和竞得人,也没有确定成交宗地价款,更谈不上出让合同,定金的确定没有依据保证金不是定金4、在出让成交前,未确定受让人,未签订出让合同,所有不存在出让价款,因此保证金也不是出让金,或出让价款,如果保证金作为出让金,既不符合逻辑,也不能在出让法律文书上产生瑕疵而引起纠纷。定金的法律政策规定:39号令,20条,以招拍挂出让方式确定中标人竞得人后,中标人或竞得人支付投标竞买保证金转作受让地块定金。1995《担保法》91条,定金数额由当事人约定,不得超过主合同标的额的20%。出让活动中的定金适用:1)保证金转为定金写入《中标通知书》和《成交确认书》2)定金合同当事人均受定金条款的法律约束《中标通知书》和《成交确认书》签订后,具有法律效力,中标人竞得人放弃中标或竞得地块,不签订出让合同的,无权返回定金。反之,市县国土部门不按《中标通知书》和《成交确认书》约定签订出让合同,应当双倍返还中标人或竞得人给付的定金,但避免没收定金罚款等行政出发字眼,因此,定金合同行为属于民事行为,不是行政行为,没收、罚款属于行政处罚。3)鉴于《担保法》明确:定金比例不得超过主合同标的额的20%,签订出让合同时,将中标人或竞得人的招标、竞买保证金相当于成交价款的20%部分转作受让地块的定金,超出部分转作预付款。4)签出让合同前,定金仍不属于出让价款。土地出让价款:国土部39号令21条,中标人竞得人应当按照中标通知书或成交确认书约定时间与出让人签订出让合同,中标人或竞得人支付的投标竞买保证金底座土地出让价款。其他投标人竞买人支付的投标竞买保证金,出让人必须在招拍挂活动结束后5个工作日内予以退还不计利息。中标人竞得人最初缴纳投标竞买保证金,到了出让活动那个最后阶段,即在签订出让合同时才转为出让价款写入合同。中标竞得前,投标竞买保证金,只是竞买人参加招拍挂活动的资格条件,中标竞得后,投标竞买保证金转为定金,签订出让合同后成为出让价款一部分,保证金