别墅广告宣传推广计划书.doc

新世界倚山花园一期翠林不墅目录引言前言市场状况第一部分营销策略营销导向营销战略推售原则发售所必备条件检测营销活动指引第二部分定价策略不墅定价方法定价阻碍因素定价步骤付款方式建议第三部分宣传推广打算背景导入销售时机广告营销主线广告受众分析广告诉求点媒体选择媒体投放策略SP活动策略广告投放打算推广费用预算广告创作建议第四部分销售活动跟进人员组织安排销售时刻安排看楼路线设计前言依照深圳不墅物业的市场状况和翠林不墅的项目特点,结合目标客户的需求分析,将仙湖山庄的不墅定位为:,目标客户定位:拥有相当物质财宝,同时对精神财宝不断追求的成功人士;市场状况在《不墅物业市场概况》,我们已详细分析了目前深圳不墅物业的市场状况,尽管存在部分不墅积压,但由于近几年缺少特不优秀物业供应,因此目前不墅物业存在一定的市场空间,综合素养优良的物业前景仍然看好,在本报告—物业定位及包装报告中,中原针对深圳市内立即开售的不墅项目“新世界豪园”和“名商高尔夫不墅”两项目作分析,因为此两项目都会在年内开售,可能都会对本项目产生一定的阻碍,因此,认清市场状况,避重就轻对项目的销售至关重要。近期市区内的不墅正在发售的、与本项目的档次较为相近的项目有:银湖片区的颐园、银湖国际会议中心、蛇口片区的龟山花园、半山海景不墅、青青山庄等。以下对银湖国际会议中心做出较详细的介绍:银湖国际会议中心座落于深圳闻名豪宅区银湖里面,地理位置得天独厚,位于银湖半山上,北向靠山脉,南向面对银湖,周边居住环境清静、绿色植物浓郁、空气清新,位置的优势应是深圳不墅物业中少有的。项目沿山而建,在项目的中间有一山沟通过,直通银湖,不断的流水被喻为灵气,项目的一期工程已接近完工,全部为不墅,约有20幢,项目东面的二期工程正在修建,包括会所、不墅及公寓,项目整体大约有70幢不墅,三幢多层带电梯公寓。所有不墅均为单幢式设计,并均备有独立游泳池,一期及二期的不墅面积从500多平方米至800多平方米,有用层均为两层。不墅的外型风格以北美式为主,均采纳砖混结构,项目的规划并无独特之处,户型设计以豪华、气派为主,并无强调功能性及有用性,如600多平方米一幢的不墅,底层设有门厅,客厅、家庭厅、工人房、厨房,示范单位内无饭厅,二层设有一家庭厅、一客厅及一主人房(带书房),客厅采纳中空设计,和深圳大部分不墅的设计较相近,欠缺独特性。已落成的一期工程内,路面为水泥材料,路边无绿化,同时不墅距离过密,小区内的环境较差,项目的物业治理服务由进展商下辖的物业治理公司负责,现时在现场的物业治理较差,保安的素养一般,地盘的包装上没有显示任何物业治理服务内容,从此可见,其物业治理服务应没有独特之处。综合以上内容,银湖国际会议中心的地理位置及周边环境当属一流,但物业的规划及包装较为欠缺,未能体现真正豪宅的风范,实为惋惜。项目于2000年六月下旬正式发售,不墅的售价为人民币20000-23000元/M2,计算其优惠折扣后,事实上际售价应在15000-18000元/M2,据售楼处人员透露,至7月10日前,仍未有成交记录,但已有多个客户在洽谈,公寓的售价为11000元/M2-13000元/M2,计算其优惠折扣后,事实上际售价应在8000元/M2-10000元/M2,与银湖片区的高档公寓如“鸣翠谷”较为相近。目前,市场上有多个项目在发售,及有多个项目在预备发售,可能不久后,市场上将有较多量的不墅物业同期在发售,形成较为激烈的竞争环境,但同时,由于多个项目同期宣传,公布发售信息及公布成交信息,会在市场上营造不墅物业通过多年的沉寂后,在今时卷土重来的热销景象,唤起潜在买家的购买欲望,在此市场状况下,素养较佳、价格适宜的物业才能突围而出。第一部分营销策略营销导向房地产的营销已从以往的4P(Product产品、Price价格、Place通路、Promotion促销)进展到今日的4C(Consumer消费者、Cost成本、munication沟通)一个以客户群需求为主的全新营销传播理论已然诞生,munications(IMC整合行销理念)已得到了全新运用,从消费者角度动身以满足消费者需求,开发商所需付出的成本的核算,物业销售通路的便利性、住宅产品分期推出时与目标客户群进行沟通微调……理智的开发商遵循IMC将住宅产品在投放市场前就考虑目标客户群的需求,使物业不管从单体形态、户型、价格乃至整体规划完全依据消费者需求设定。目标客户群中意的住宅产品一经推出,自然会广受客户欢迎。本项目,开发商在前期运作中相当的慎重,不管是小区的规划依旧园林的设计,都反映出开发商良好的开发意识与独特的开发理念,消费者中意才是成功的契机,为本项目进行整合营销制造了良好的基础。营销战略目前深圳房地产豪宅市场中供应量大于需求量,需求的严峻不足造成了现今深圳市房地产市场不景气的要紧缘故之一,