房地产开发商拿地十六种模式.wps.doc

.页眉. .页脚. 房地产开发商拿地的十六种模式序号拿地方式评述 1 招、拍、挂最规范的拿地方式: 出让土地一方为国家,没有任何税费,拿地一方,可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本,没有任何争议。问题 1: 土地闲置费问题。(国税函【 2010 】 220 号、国税发【 2009 】 31 号) 问题 2 :契税问题。财税【 2004 】 134 号、国税函【 2009 】 603 号( 一级开发情况下出现的问题) 问题 3 :考虑拿地的主体问题;例如,签订土地转让框架协议的可以是母公司,如果是最后签订协议,. .页脚. 公司。否则,土地再转让到项目公司,税收问题很严重。问题 4 :返还的土地出让金问题。财税【 2009 】 151 号、财税【 2009 】 87 号文件。例如, 某公司 5 亿元拍下了土地, 政府又返还了 2 亿元土地出让金。思考: 如果是直接减免的土地出让金呢?是否需要计入应纳税所得额? 问题 5 :以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答,认为看似企业没有花钱就去的了土地,实际上支付的修路款就是去的土地的对价,因此可以进入成本。类似的,企业所得税认为也应该照此办理。( 和税局沟通) 2 不是招、拍、挂, 创造招、拍、挂( 操纵政府) 例如: 某国有企业土地补缴土地出让金,. .页脚. 后,准备将地转让给某开发企业。第一步,国家将土地收储,支付给开发企业补偿费, 营业税( 国税发[1993]149 号文件、国税函【 2008 】 277 号文件、国税函【 2009 】 520 号文件) 不征税, 土地增值税(《条例》和财税【 2006 】 21 号文件, 不征税,企业所得税(国税函【 2009 】 118 号文件,享受搬迁补偿纳税待遇) 第二步,国家二次招拍挂,承诺该企业拿到土地,支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付;此时,政府出让土地,没有任何税费。第三步, 如果该国有企业要房子,不要地,则地产企业保留分给国有企业的房子不卖,而是在将利润分走后,. .页脚. 企业股权留给国有企业来完成。总结: 该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下,解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。 3 购买转让土地(项目) 买方:直接按照支出款项作为成本费用, 除了缴纳契税以外, 没有其他涉税问题,最干净。卖方:涉及税收很高。第一, 企业所得税;第二,营业税; 第三,土地增值税,第四,涉及法律问题,第五,实质重于形式( 国税函【 2007 】 645 号)。注意问题: (一) 、差额征收营业税(财税【 2003 】 16 号) 2 、如果是招拍挂拿下的土地,卖地时是否允许营业税差额征收?(. .页脚. 函【 2005 】 83 号, 但部分省明确表示不允许,例如:大地税函【 2006 】 145 号、桂地税发【 2009 】 185 号)3、如果是购入烂尾楼,装修后销售,是否允许加计扣除? (二)卖地的土地增值税 1、如果是直接卖地, 土地增值税是否允许加计扣除?(国税函【 1995 】 110 号文件,不允许加计扣除)?2 、生地变熟地的扣除项目(国税函【 1995 】 110 号、国税函【 2007 】 132 号文件,允许扣除)。3 、卖在建项目的扣除项目;4、不更名, 实际卖项目的税收问题(国税函【 2007 】 645 号) 注意:营业税差额征收与土地增值税加计扣除的协调恰好卡到区间。.页眉. .页脚. (三)拆迁补偿费的税务处理 1 、营业税:国税函发【 1995 】 549 号; 2 、土地增值税:国税函【 2010 】 220 号;3 企业所得税;4、个人所得税( 财税【 2005 】 45 号;5、契税: 财税【 2005 】 45 号(四) 变共同成本为直接成本。 4“购买股权”将目标公司的其他资产先清理掉, 然后卖公司 100% 股权,该方式是目前运用非常普遍的方式。购买方的大忌是在谈判的时候, 不考虑税负问题, 结果酿成大问题。卖方:只有企业所得税,没有营业税和土地增值税。(财税【 2002 】 191 号、青地税函【 2009 】 47 号、国税函【 2000 】 687 号) 买方:税负较重,风险较大。.页眉. .页脚. 1、股权溢价不允许作为成本在所得税和土地增值税前扣除, 相当于对方少缴的土地增值税递延到下游来了(资本结构的一般变化,其税收待遇不变)。万科拿地多是股权模式。 2、标的企业未来的税务检查风险。例如,该企业账上有 3000 万元白条。 3、该企业既往少缴的税款遇到的税务检查风险。( 不能为目标企业的过去买单,例如:过去偷税) 4、该企业的其他潜在负债。(例如:电讯盈科将北京的土地转让后罚