重庆现代广场整体商业运营方案.doc

重庆现代广场整体商业运营方案第一部分:前言1.      背景·重庆市江北区国有资产经营管理有限责任公司(以下简称“国资委”)在江北区观音桥商业步行街所属项目“现代广场”为大型综合性商业项目,共分A、B、C、D四个区域。本方案另综合考虑原观音桥农贸市场纳入整体规划之中,共有商业(裙楼)建筑面积约平方米(未含农贸市场部分)。·重庆盎然实业有限公司与国资委共同协商,就上述项目的商业部分(以下简称“本项目”)拟共同出资合作运营。特出具本报告以确立本项目的宏观运营方略。2. 目的·研究并评估本项目的商业经营潜力;·为本项目确立可持续发展战略和运营方略;·就本项目的影响因素预以评估并确立新的规划思路;·评估本项目未来的投资、经营、回报前景及整体投资收益。·以长、中、短期目标相结合,并以资源系统整合为目标,确保本项目能成为未来北部商圈的新龙头企业,重庆、乃至西南地区的知名企业。·方案设计中期望通过高远战略和大手笔,以期拉动观音桥商圈的升级和商圈整体价值。·方案设计是充分考虑了资产的保值和增值的长期效益,尽量回避因急功近利而损害整体效益和整体商业价值的体现。·方案的系统设计中充分考虑了操作和实施的可行性和可操作性。·因项目原规划、设计、内外交通组织等存在致命性的先天性缺陷,加之资产关系错综复杂,因而,在方案设计中以盘活和提升项目整体商业价值的出发点,增加了投资和实际操作的复杂性。·本方案尽可能结合项目本身与商业大环境,商业发展趋势等宏观和微宏因素而规划和定位。·因时间原因,市调方法略显单一,市场的详尽调研尚不够充分。因此,实操部分及市场资料部分在未来运营中会加以针对性调查。·本方案着重于战略性设计,加之有关项目的诸多细节了解尚不够充分。因此本方案尚有不完善之处,有待进一步完善。·项目的实际运营是在较系统的机构组织和各专业分工形成,因此有关物业规划、招商组织、企业文化、管理理念、营销推广等各内容上需在战略方向的指引下分别策划和实施,本方案尚未能就此做具体描述。·本项目中有关投资和经营的相关数据为概算,加之细节不充分而不够精确,未来的各专项投资将另行分类预算。第二部分:市场研究 1.      国民生产总值(GDP)  ·总体特征:重庆市的经济在近年保持了连续高速增长的良好势头,1997年~2004年期间,重庆地区生产总值增速高于全国平均水平,比直辖前水平翻了一番。2004年重庆市国内生产总值达到2665亿元,%。 ·1997年6月18日,重庆直辖,使重庆从经济发展,城市建设、区域影响力和综合竞争能力等综合方面均得以飞速发展。国家于1999年开始实施的西部大开发政策,使作为西部重镇的重庆发生了翻天覆地的变化。重庆享有的地方政策和大规模的固定资产投入促使重庆成为在全国具较强影响力和代表意义的经济重镇。 ·但是,从经济规模上看,重庆与国内经济发达地区和一线城市在经济规模上仍存在着较大差距。在西部十二省区中经济总量排在四川、广西、陕西、云南之后,居第五位。增长率在西部排第六位。 2.      GDP的构成 ·第一产业1997年到2004年期间,重庆市第一产业在数量逐年下降,在国内生产总值中的比例亦逐年下降,%,%。第一产业在GDP中比例的下降,标志着重庆城市化进程的快速提高,经济形态在逐步走向现代化。由于重庆下属区县的城市化进程和众多农业人口的影响,重庆与国内的一线城市及发达地区相比仍存在一定的差距。 ·第二产业1997年到2004年间,重庆市第二产业在数量上保持了高速增长。在GDP总量中的比例基本保持稳定,%%,第二产业在GDP总量的比例比较高,一方面说明了重庆仍然以机械、汽车、电子、航空等重工业为主体,另一方面,重庆第二产业总量的较高增长速度得益于重庆市政府对高新技术产业的重点发展和招商引资的成效。 ·第三产业重庆市第三产业在GDP总量中的比例逐年提高,%%。第三产业和第二产业结构的差距进一步缩小,第三产业将逐步在整个国民经济中逐渐占有主导地位。 ·重庆市第三产业的结构与发达地区仍有较大差距,但增长速度强劲,随城市化进程的高速发展,预计重庆在第三产业仍有巨大潜力。  3.      居民消费价格指数(CPI)  ·2004年,%;进入2005年居民消费价格指数逐月下降,%,国家抑制投资政策及金融新政效应正逐步显现。 ·物价水平进入负增长区间,消除了通货膨涨的风险,却增加了通缩紧根的阴影,但物价指数的下降主要因房地产新政及国家产业政策对汽车、钢铁、水泥、铝制品、房