小区会所的业主权益浅析.doc

小区会所的业主权益浅析—吴方荣律师【摘要】近年来,因小区会所引发的开发商与业主间的矛盾与纠纷不在少数,而且有愈演愈烈之势。对于会所的产权归属、对会所的经营管理权限、业主对会所应享有的权益,法律并无明确规定,实践中无论是开发商还是小区业主对此存在很多争议。本文对小区会所的权属、会所的经营管理权、业主享有的会所权益等问题进行了较为深入的研究,并尝试澄清和解决实践中存在的问题。【关键词】会所权属经营管理权业主会所权益会所作为舶来品,短短十几年间,在中国已经遍地开花,按建筑及经营形态来划分,会所可分为公共会所和小区会所(也称社区会所)。公共会所的建筑一般是独立的,使用者不做限定,面向所有人开放,但多采用会员制的形式存在。而小区会所的建筑一般在小区内,并且是以所在小区业主为主要服务对象的综合性康体娱乐服务设施。小区会所大多只面向小区业主,也有采用会员制的。实践中,公共会所作为独立的建筑和经营形态,一般与业主不存在纠纷,所以本文讨论的会所特指小区会所。如今,“高端地产+会所”的模式被越来越多的开发商所认同,甚至可以说已经到了泛滥的程度,在很多开发商眼里,会所已成为高端物业项目的首先考虑配套设施之一,以杭州市场为例,从2005年起,金色海岸、桃花源、江滨花园、爵士风情、戈雅公寓等一系列中高端项目相继大力宣传和推出其会所,而别墅排屋类的楼盘,会所更是成了不可或缺的“标配”。会所拓展了人际交流的空间和机会,让楼盘变成了真正的家园,这样的愿景往往让购房者心神不已。对开发商而言,楼盘如果不建会所就不够档次,就显得项目不够有竞争力,开发商本身也欠缺实力佐证,有开发商甚至提出“让会所成为业主受益终身的日常生活配套”这样的宣传语,开发商这样的许诺实在赚足了眼球和金钱。然而,与此热火的场面格格不入的是,很多小区会所的现状却很难让人满意。由于对小区会所缺乏正确的定位与认识,对小区会所的经营及服务方式缺乏统一的标准,业主与开发商之间就会所问题而产生的纠纷也随之而来。概括起来,这些争议主要集中在会所产权归属、对会所的经营管理权界定、会所功能定位、开发商对会所的处分等方面。针对这些争议和纠纷,国家立法层面并没有明确的规定,无法给予确定的答案,而司法实践中,各地法院对上述问题的处理也不统一,因此造成在不同的小区,业主对于小区会所的权益截然不同的结果,业主的权益或维护过度或维护不足,缺乏清晰的界定和厘清,而正是本文要解决的问题。那么,究竟会所产权应归属哪一方?产权人对于会所的经营管理权是否受限?小区业主对于会所依法应该享有何种权益呢?本文在以下篇幅中,将按照纠纷类型及其内在逻辑关系一一予以剖析。一、小区会所产权的界定与辨析近年来的房地产纠纷中,有类矛盾比较突出,就是开发商与业主为争夺小区内会所所有权产生的矛盾与纠纷。司法实践中,就小区会所的所有权归属问题大致有两种观点。一种观点认为,小区会所是商品房的配套设施,其本意是给业主配套使用的,而且其开发费用也已列入开发商的开发成本,其所有权理应归全体业主所有。另一种观点则认为,对于小区会所的所有权问题应当区别对待,如果开发商在开发建设过程中将会所作为独立产权建筑单独报建,且办理了单独的产权权属登记手续的或者具备办理单独的产权登记条件的,会所的权属应当归开发商所有;如果开发商将会所作为公建配套报建,且会所的面积也计入共用分摊面积的,会所的产权应当归小区业主共同所有。上述两种观点都涉及了判断小区配套设施权属的几个要素,2007年10月1日实施的《物权法》在第六章“业主的建筑物区分所有权”中对小区内的绿地、车库等配套设施的权属作了明确的规定,但对现实生活中争议较多的会所权属问题却没有作出说明。该法第73条规定:“建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有”。对于该条规定的“建筑区划内的其他公共场所、公用设施”是否包括小区会所的问题,自该法律公布以来,对此一直有争议。最高法院关于建筑物区分所有权纠纷案件解释第3条对此也未明确规定。值得注意的一点是,物权法草案三审稿关于会所曾有过规定,“会所、车库、绿地的归属,有约定的,按照约定;没有约定或者约定不明确的,除建设单位能够证明其享有所有权外,属于建筑区分所有权人共有”。2005年10月22日十届全国人大常委会第十八次会议进行物权法草案四审稿时删去了有关会所的规定,全国人***律委员会对此的解释是:提供健身、娱乐等服务的会所,绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或出租经营的,一般不作为建筑物的附属设施归业主共有,草案中关于会所的规定可以删去。从上述立法及陈述的过程看,立法机关对于会所产权归属全体业主共有的观点是持相对否定的态度的。笔者认为,如没有发生面积分摊、土地使用权面积分摊等特殊情况的,从所有权的取得、建筑物区分所有、现实经济选择等角度去分析,小区会所一般应属于开发商