三好名苑项目营销策划报告市场部分.doc

目录
市场分析
项目分析
项目定位
市场营销
市场推广及营销渠道
销售组织及管理
一、市场分析
(一)珠海房地产市场总体分析
1、宏观经济环境
珠海政府自1999年开始宏观调控房地产市场,并从2000年全面进行旧村改造,经过三年的开发控制,珠海房地产市场进入平稳发展状态。2003年8月,珠海房地产市场重新开放,首次进行了土地拍卖,首次召开了“2003首届深圳——广州——珠海地产CEO珠海对话”沙龙……珠海房地产业显露出良好的发展势头和勃勃生机。
与此同时,港珠澳大桥、CEPA、江珠高速即将建设、广珠铁路招标等众多促进珠海经济二次腾飞的利好消息接踵而来,使珠海房地产市场在短短的一年时间里快速回暖。
2、珠海房地产概况
房地产资料
房地产开发投资
(亿元)
商品房销售额
(亿元)
商品房竣工面积
(万平方米)
销售面积
(万平方米)
2002年全年
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2003年上半年

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分析:
以上列表是2002年及今年上半年的房地产相关资料。可以看出,珠海的房地产业正处于一个逐步上升的态势,且值得重视的是商品房销售额超过了当时的房地产开发投资额、销售面积超过了当时的竣工面积,这就更加反映出珠海房地产市场开始复苏的状况。
今年1-9月,,%;商品房销售面积、,%%;商品住宅销售面积、%%。%。
3、2003年珠海房地产市场呈现出的五大特点
(1)“工业西进,城市西拓”政策带动斗门、金湾房地产业的复苏、兴旺。
珠海市委四届七次全会提出“工业西进,城市西拓”的战略决策,斗门、金湾两区经济蓬勃发展。经济的发展,带动了各业的兴旺,房地产业也呈现出勃勃生机。
(2)居住在珠海工作在香港"的理念在香港购房者中形成,投资性购房比例增加。
随着CEPA的实施和港珠澳大桥前期工作的正式启动,一股港人到珠海置业的热情在悄然涌动着。一些针对港澳市场的楼盘,来自香港的客户明显增多,如旭日湾、海怡湾畔的港客增加了20%以上;而华发、朗天房产、森宇房产等房产公司也在一些项目的规划上做了一些调整,以适应香港市场的需求。据市房产交易中心初步统计,今年1-8月香港购房者办理房产权登记221宗,。以"居住在珠海,工作在香港"为理念的港人西进珠海置业投资浪潮将成为我市房地产市场的一道绚丽风景。
(3)小户型房产仍热销
小面积住宅由于资金投入不大,收益稳定,越来越受到中小投资者的青睐。老香洲的阳光都市、吉大的吉大新天地,拱北的春泽名园、都市花园,都成为小户型客户追捧的对象。
(4)城中村改造项目吸引买家
我市城中村改造不仅改变着城市的面貌,也提升了我市住宅建设的品位。岭南世家、五洲花城、美丽湾等城中村改建项目,以其人性化设计、优美的小区环境、精益求精的品质,吸引着人们的视线,取得了不俗的销售业绩。
(5)土地拍卖制度对我市房地产市场产生两方面的影响:
土地资源将逐渐向有实力的开发商集中
8月1日,国土资源部颁布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》、《协议出让国有土地使用权规定》正式实施。《规定》重申,商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地,一律不得以协议方式出让。
由于招标拍卖挂牌出让方式的市场化程度更高,竞争相对更为激烈。在市场调节作用下,土地资源实现了市场价值的最大化,为取得土地开发权,开发商需要付出更高的土地成本;在取得土地的使用权后,开发商还必须对项目地块周边宏观、微观环境进行、深入的研究分析,在遵循总体规划设计条件的前提下,力求充分挖掘地块的自身优势,实现土地开发的最优化。因此,开发商还必须具有高水平的专业人才。土地资源必然向优势开发商集中。
土地拍卖制度从源头上阻断烂尾楼的产生
由于土地拍卖制度的实施,拿到地块的开发商都有强大的经济实力和严密的项目开发流程,项目的顺利完成有保证,不容易造成烂尾。市政府通过控制土地供应量从源头调节市场上的房产供应量,引导房地产业健康有序发展,也防止了烂尾楼的产生。
8月28日,珠海成功拍卖了两块经营性商用土地。两块土地的成功拍卖标志着今后我市土地出让方式的重大改变,也标志着我市的土地市场逐步走上健康良性的发展道路。
4、珠海楼市发展趋势
目前,珠海楼市供需比例基