招商推介会方案.doc

招商推介会方案.doc宁盛置业名都商铺营销策略及招商推介会方案(草案)前言为使整个项目更顺利地得到推广,使招商、销售效益均达到最大化,同时更好地协调策划人员与销售队伍的配合默契性,保证各项工作不因双方沟通不足而造成停滞,根据市场调查情况及项目特点制定本营销企划方案。第一部分营销推广策略一、招商先行,销售随后推出对于一般房产来说,项目建成后,售楼资金及时回笼及资金开发的最大化是营销工作最重要的任务,也是每个开发商最期待的事,相对较高价的商铺销售一度成为开发商热推的利润增长点之一。随着商业楼盘开发的增加,裙楼商铺越来越多,每个城市的商铺开发都有过剩现象。商铺在尚未形成商业气候,也无整体规划的情况下直接卖给个体投资者,招商压力全部转借到了个体业主身上,虽然产权独立、经营自由、可以套现,但由于没有效的规划及商业氛围酝酿,除了个别地理位置极佳、价格相对合理的铺位能顺利出租外,大部分商铺都存在招租困难的现象,套现也只能是一个停留在纸面上的美丽词汇。这不但影响投资者的投资积极性,同时由于空铺率高,也影响整体物业的升值以及下一个项目的销售。在对A城进行市场调查时•发现,很多近一•两年内开发的楼盘商铺空铺率平均高达80%以上,由老城区商业中心改造起来的上林坊商业区虽然规划较好,但空铺现象也较严重。这侧面也表明了一个事实:A城的商铺开发过剩、空铺率高已是不争的事实;同时调查发现A城商铺经营业态单一、经营重复的现象较为严重(详见附表一《A城各商圈业态统计表》),服装经营、休闲娱乐、传统餐饮等较发达,但具有一定品位的文化消费、特色饮食比较缺乏,高档精品、国际连琐卖场尚未入驻,主题商店、专业市场不成气候……o这种种情况给我们的商铺营销提出了挑战,但也启发了市场空白点。经过论证,我们认为实行“先行招商、销售随后推出”的营销策略是目前在A城比较可行的方法,招商启动可以预热市场、消除投资者的后顾之忧,对销售能起促进作用。这也是深圳广州等大中城市较流行的“统一招商、统一管理、再逐步销售”的营销模式,有一定发展眼光且较有实力的开发商均采用这种办法——放水养鱼。二、中价抢市,力招主力店1、定价:无论是销售还是招租,在商铺推出的初期采用中价入市的方式较合理,能尽快吸引人气。周边区域,如XX、XX坊、XX街等己经相对成熟的商区,(以一楼为例)较好位置临街铺位的价格每平米在30000-43000元/平米之间,租金折算到在110-190元/平米/月之间;而在同样区域稍差一点的店铺售价只有20000-29000元/平米之间,租金约70-100元/平米/月左右(详见附表二《A城各类商铺售价及租金比较表》)。从商圈划分看,名都虽然同样在市级核心商圈范围内,受街对面及右侧空铺影响,商业气氛不旺,近期内暂不明朗,所以定价不能过高;但整体地理位置较好,硬件设施及本身挑高等条件都较有竞争力,属未来成长性较好的商铺,所以把名都划在A1类商铺的定位上,初步建议价格如下:一层(元/m2)售价租金/月39000-40800130-150二层(元/m2)售价租金/月5800-628030-45注:以上租金仅指第一年租金,第二年、第三年应逐渐递增。第二部分招商在之前的市场调查分析中对名都商铺的定位原因已进行过说明,故在此不再一一赘述。简单地讲,名都就是繁华都市中具有现代气息、有一定品位档次且比较休闲的时尚街区。我们的招商对象是那些符合定位,在A城相对空白或市场空间较大的商家:1、招商范围:a) 连锁特色餐饮b) 银行营业厅(自助银行)c) 连锁咖啡店(星巴克、雨花、名典等)d) 高档面包房e) 茶艺馆f) 美容美发g) 婚纱摄影店h) 专业主题商场(水果超市、精品家纺)i) 24小时便利店j) 音响制品店,等等k) 精品女人街(女性用品店、国际一线女性包、鞋、服装、美容护肤品等)2、商城命名为统一宣传,体现统一管理的专业性,根据以上定位,我们为商铺进行取名,如下两种类型的名称供开发商参考:名都商城——这个名字比较传统,大众化,但不会受招商限制,通用性强;名都风情街——这个名字较浪漫,有时尚气息,但若招商对象不合适,会有一定局限性。在能够把好招商关的情况下,建议采用第二个名称较有个性,体现品位。3、招商进程及付款方式:招商主要以吸引符合上述定位的商家入驻为主,尤其要以较强的措施吸引国际至少国内知名的主力店入驻,带旺整体商城,所以招商时灵活多样。整体招商周期预定4个月,其中3个月招商,1个月装修管理。l) 招商资料设计、价格表、预定书、租赁协议等各种材料到位(X月X日前完成);m) 招商人员培训、人员服装制作到位(X月XFI前完成);n) 招商处硬件装修、设备设施到位(接待处、洽谈处、墙面布置、内外标牌等X月X日前到位);o) 根据招商处装修进程,初定2006年X月XR-X月10FI间选定一FI开始招商推广(具体FI期由开