海问-分钟寺轻工商业区规划—分钟寺商业区财务模型1113.ppt

分钟寺商业区财务模型机密模型基本假设可选的开发模式市场风险提示主要结论目录2第页建筑面积假设本项目位于东南三环的交接地带,共占地40万平方米左右,预计总建筑面积达100万平方米,,并初步假设通过三个阶段达到全部土地的开发3第页开发周期和销售比例假设开发周期和每年的销售比例是影响项目投资和资金回收的重要因素,进而影响到项目的收益和风险本案暂设为三个开发周期,分别于2004年、2005年以及2006年进行,每个周期持续两年,既而投入使用并实现相应的收入和收益考虑到产品推出后不可能在一年时间内全部销售完毕,我们根据翔实的市场调查依据对一个产品每年的销售比例作了假设,原则上定位3年内销售完毕。同时考虑市场经营风险对各类产品假设了10%的空置率和未销售率,使预测结果更为符合实际4第页建筑和开发成本假设建筑和开发成本是进行财务预测的关键因素,为更为准确的完成财务预测,我们分别通过实地考察和不同案例的研究,运用科学的分析工具和模型,得出了以下几个影响主要的财务假设数据5第页销售和出租价格假设销售和出租价格是不同于成本的影响财务模型最后结果的另外一个关键因素,具体体现在影响项目的收入以及收益销售和出租价格的假设也是在经过周边地盘和相关资料充分的考究基础上进行的,可能由于一些个别要素的不同会有稍微的差别,但是并不影响整个模型表达的主要效果6第页资金来源假设由于该项目建设需要大量的资金投入,根据相关行业的一贯做法,我们假设自有资金和银行贷款比例为30:70我们选用三年期的银行贷款,每年支付利息,并于三年后支付本金。根据银行贷款种类和相应的利率规定,%的财务费用,该部分费用我们可以在项目用款进度表中明确的看到7第页项目计划用款表在建设和开发费用假设的基础上,我们先对本项目的用款计划进行了测试,目的在于初步了解本项目的投资规模和主要的支出项目8第页前三年是资金压力较大的建设开发时期由于本项目的大部分资金是需要由银行贷款解决的,因而通过了解项目的用款高峰是合理安排贷款规模的关键,进而有助于节约财务费用和整个项目的成本从图表上可以看到,前三年的资金需求量最大,因而是资金压力最大的时期9第页可行的开发模式及特点不同的开发模式有不同的收益和风险表现,我们这里将具体就以下三个模式进行详细的财务分析和预测,其他模式的预测也可以参照进行模式一1住宅面积按拆迁面积计算,商业用房出售:商业用房出租=3:1,地下面积全部按车库出售模式二2住宅面积按拆迁面积计算,商业用房出售:商业用房出租=1:1,地下面积全部按车库出租模式三3住宅面积按拆迁面积计算,商业用房出售:商业用房出租=1:3,地下面积全部按车库出租10第页