海问-分钟寺轻工商业区规划—分钟寺轻工产品商业区规划分析（陈）.ppt

分钟寺轻工产品商业区规划分析机密北京市商业地产业态概况分钟寺区域经济特性分析项目可行性分析基本财务测算海问可以提供的服务目录2第页商业地产状况与相关政策商业房地产的开发模式流通商业的主要运营模式北京市商业地产业态概况3第页北京商业发展状况自90年代,北京商业迅猛发展,在流通规模、设施建设、经营管理和效益水平等方面取得了显著的进步和提高,商业已成为首都经济中具有相当规模和水平的重要产业之一商业在首都社会经济发展中的作用显著增强竞争性商业网络结构初步形成各类商业网点快速增长,网点严重不足的问题已基本解决多种所有制商业竞相发展,竞争日趋激烈,结构不断优化发展速度已趋于稳定,商业增长方式出现新的转变新型商业成为新的经济增长点商业现代化水平与国际先进商业的差距进一步缩小4第页北京商业房地产市场必将进入竞争时代北京商业房地产市场的供求关系将发生根本性的改变商业地产的供应大幅增加,市场需求变化不大,出现阶段性饱和人民银行《关于进一步加强房地产信贷业务管理通知》对商业地产开发商提出更高要求银行信贷的变化将促使商业房地产开发商改变原来的操作策略、营销策略,以确保资金体系的可靠性商业地产同质化程度较高,影响项目差异化定位商业地产的经营与运作是大多数商业房地产开发商面对的新课题。当前,低差异化的商业地产项目将直接导致商业房地产市场竞争加剧商铺投资者专业投资水平的迅速提升将导致未来市场竞争的加剧商铺投资者提高专业投资水平的愿望远比开发商提高开发水平的愿望要强烈。一旦投资者投资理念成熟,商业地产的市场运作将更加困难5第页北京市制定的商业发展基本原则以人为本充分体现商业为人服务的功能,以满足不同人群的不同需求作为商业发展的出发点和落脚点。发挥优势充分发挥北京“首都、古都、国际大都市”三方面的优势,发展与之相适应的多功能、多层次、多样化商业。适度超前积极利用国际商业发展成果,把近期需求同中长期发展趋势结合起来,保持发展后劲。优化结构优化所有制结构,加快国有商业体制改革,进一步鼓励多种所有制经济共同发展,完善具有多元市场竞争主体的商业体系。优化布局结构,形成整体适当分散,局部相对集中,布局合理的商业网络结构。优化规模结构,形成大中小结合,以中小型网点为主的规模结构。优化业态结构,以发展新兴业态为重点,实现新型商业与传统商业有机结合。6第页北京市未来的商业发展重点促进两网:即促进连锁商业网和电子商务网的发展;提高三区:即提高城市中心区(包括王府井、西单、前门-大栅栏三个商业中心),商务中心区(包括建国门外、朝阳门外两个商业中心),中关村科技园区商业发展的水平;繁荣三圈:即发展三环路周边以零售商业为主的商业圈,四环路周边以大型专业市场、批发市场和新型零售业为主的商业圈,公路一环周边以大型多功能购物中心和现代化商业物流配送区为主的商业圈;开拓十城:即开拓十个远郊区(县)中心城镇的商业中心;培育十街:即培育十条左右各具经营特色的商业街(区);完善400社区:即完善市区和郊区城镇400个左右社区商业中心;加快发展四类商业:即加快发展发挥北京优势的服务会展商业、旅游休闲商业、科技文化商业和绿色生态商业。7第页限制地区限制项目城区二环路以内新增10000平方米以上大型百货店、大型综合超市、大型专业超市城区三环路以内新增营业面积10000平方米以上的大型仓储式商场各类批发市场市级商业中心和大型多功能购物中心以外地区新增营业面积10000平方米以上的大型商场地区级以上商业中心和规划的特色商业街(区)以外地区新增营业面积5000平方米以上的大中型零售商业设施城市中心区、市级商业中心、地区级商业中心、中关村科技园区海淀园、商务中心区新增各类初级集贸市场、批发市场社区住宅底层餐馆、歌舞厅等影响居民生活商业服务业设施城区及五环路以内生猪屠宰厂北京市商业限制发展的项目资料来源:北京市流通业发展分类指导目录8第页商业地产主要模式商业房地产的主要建筑形式9第页当前商业地产的开发模式底商+住宅社区商业的主要经营模式裙楼当中底商经营,公寓出售旗舰店模式依靠引进主力店商家吸引人流,带动其他商铺人气新世界开发+经营长期经营模式就是先经营成功后再销售或只收取租金,将地产项目的销售风险转为地段入驻商家的经营风险城外诚麦当劳模式改变原有商业地产的开发思路,与资本市场对接,通过资本市场手段实现项目转让、股份出让,最终获利品牌效应+物业产权=项目=价值最大化化整为零建立自己的品牌。推出小户型的运作模式,即在板块较好的地段修建内循环多层步行街,将以商场为主要经营对象的大面积单位压缩为总价较低的小面积单位东方新天地,建外SOHO10第页