第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别.docx

第一章什么是商业地产？商业地产与住宅地产的区别.docx第一章 什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?第二章什么是市场调查?怎样进行市场调查?第=章招商人员必须具备的基本要求?第四章项目介绍统一说明第五章招商标准流程、内容第六章 商铺专业知识第七章 招商技巧第一章、什么是商业地产?商业地产与住宅地产的区别?一、 什么是商业地产?商业地产是包括购物中心、大卖场、商业街、shoppingmalL主题商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类有很大区别的房地产产品。商业地产的形式多样,规模也有大有小。规模大的商业地产如shoppingmall项目,可以达到几十万平方米,规模小的商业地产项耳仅几百平方米,甚至更小。对于规模庞大的商业地产,其经营多采用开发商整体开发,项目统一经营管理,以收取租金为投资冋报形式的模式;对于规模较小的商业地产而言,大多数项目依然采取在统一经营管理模式下租金回收的方式,但很多小规模商业地产中住宅、公寓、写字楼等项目的底商和各类商业街、商品市场则采用商铺出售、零散经营的模式。在现实生活中,我们接触最多的便是社区商业、大卖场以及现在新兴的shoppingmmll三种业态。二、 商业地产与住宅地产有什么区别?商业地产与住宅的前期规划有很大差异。住宅是要卖的,主要考虑地块卖给什么样的人,后期营销中也注重针对它的客户。大卖场(SHOPPTNGMALL)规划非常复杂,前期需要很多论证,考察国内外大量SHOPPINGMALLo设计做好再招商,先招主力店,找平均在两万平方米以上的商家,基本是开发商主动联系的。主力店确定之后,再招小专卖店,通过各种形式的广告让经销商到销售现场来谈。主力店是SHOPPTNGMALL最关键的因素,如果其有一定的品牌就能够形成一定的客流量。商业地产和住宅:传销与直销的不同全国各地虽然开发了很多商业项冃,但发展商还没有认清商业地产和住宅开发的区别。如果住宅开发可称是直销的话,那么商业地产则是传销。大型SHOP-PINGMALL关键是主力店招商,主力店不来或者档次不够,招商就不成功。国内发展商低估了这个难度,上来先做规划设计,规划设计做完再去招商或者再定价。如果你是直销可以自己决定户型,如果传销先谈好合作意向,每层至少多少万平方米,距市中心距离不能超过多少,前台后台的比例,你给它量身定做。招商走在前面或者同步。商业地产要卖现房住宅和商铺,一个是用来住,一个是用来赚钱的。但商场真正的做法只有一个,就是现房。现金对商人很重要,店铺买來是要做牛意,有人说买来店铺可以做投资。i个人如果买住宅,考虑好长的时间,他希望可以有很好的居住环境,有可能一两年前看屮了来买,他自己会告诉自己,我现在买的话价格比较便宜,以后买的话可能会涨价,或者我们买的朝向未必可以买得到,这个在住宅期房里可以做到。第二章 什么是市场调查?怎样进行市场调查?市场调查是商用物业开发、经营策划的基础性工作,“没有调查就没有发言权”,此言乃真理。商业地产策划所需要的商业、商圈、商用物业调查,与住宅、写字楼物业市调或纯商业经营相比,调查的区域更弹性、更集中、内容更广泛、程度更深入,相应难度会更大一些,因此有必要就此问题作专题探讨,与大家交流共享,并就教于大方之家。—、市调分类商业地产策划和前期市场调查,按不同目标、任务、规模、方式,可分为以下几类:1、 按工作任务分:基础普查、专题研究调查、项冃定位调查2、 按工作规模分:全地段全而考察、典型代表调查、个案深入调查3、 按操作方法分:实地考察调查、问卷调查、访谈调查4、 按考察形式分:系统分工考察、集中快速考察、自由漫游考察二、市调准备无论做哪类市场调研,都应有充分准备,才能有的放矢,提高效率,防止遗漏。准备工作一般有:1、 明确任务-明确市调的目的、性质、内容、范围、形式、吋间、质量等要求;2、 团队分工-明确团队(工作小姐)人员组成、任务分工及协作关系;3^工作计划一Why、What>Where>When>Who>How、Money(5wlhlm);4、 资料预热-有关调查城市区位(商圈、项目的书刊、报纸、网站等公开信息与内部资料;5、 配齐工具-准备好考察表格、问卷、访谈提纲、公司资料、数码相机、摄像枪等;6、 考察线路-前往考察区域对象的交通工具、入口、行走方向、重要节点、出口等的预计、判断及分工协作安排;7、 时间安排-市调时段的安排(平日、周末、节假日、白天、夜晚),考察时间长短的估算,考察项目、地段的吋序安排等。三、基本概念理解与应用在市调和商业地产策划中常用到如下基本术语、名词、需要有共同的界定:1、区位、板块、商商业中心、地段、节点、地标这是一组地理学、规划学、商业及房地产业常用的互相联系的概念。区位——带综合性的规划学用语,指为某种经济、政治、社会活动所占据的场所,在某一城市(地区)