长房时代城营销执行报告(长沙综合体).docx

掌控开启全内循环生活新时代长房时代城2012年营销执行报告本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,©Copyright本报告Centaline的任何Group,部分2010都不可被擅自引用、复制和传播。 Codeofthisreport | 1报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目标制定>>基于目标下项目价值提升>>具体推售策略定制>>客户发展分析>>应变策略执行2011年下半年长沙楼市严冬突然而至……项目运营回顾:项目二期在6月24日启动认筹到目前,共计销售472套数,其中住宅343套,公寓129套,,,离全年目标仍有差距。项目12月1月6月10月2011在2011年下半年市场逐步转冷的情况下,项目从6月24日启动二期首批住宅认筹,9月28号开盘,后期采取平推的销售模式,期间兼有消化一期住宅套和公寓,2011年下半年项目在严厉调控和观望氛围浓厚的环境中稳步前行。©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport | 4前期运营调性和推广渠道组合:与滨江新城与梅溪湖并肩,形成三足鼎立态势影响大河西,线上推广渠道灵活组合,后期平推渠道组合受到市场环境的影响明显减少。线上推广渠道整合短信 排布集中于每周5、6日,日均10万网络 猎人网络、0731、搜房、搜狐焦点一直延续户外 长期使用渠道,建立项目形象核心渠道报广关键营销节点使用,针对中高端客户集中爆破夹报重要节点释放,针对性较强,集中于大型节点电台长期维持项目影响力,附加渠道,一直延续电视10月份新增加渠道,互动频道和房产第一频道车身广告 长期使用辅助渠道,全年一直延续1月 6月 8月 9月 11月 12月©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport | 5影响力活动回顾:线下活动持续不断,前期以暖场活动、增加现场销售氛围,开盘前期利用重要节点巧用大型活动引爆,11月以后采取弹性的活动策略争取项目销售量的最大化。周末暖场活动+节点中型活动氛围营造+开盘节点大型活动引爆©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport | 6——2012年是楼市持续调控之年,也是市场充满极大变数的一年,项目如何运营才能实现持续、良好的运营目标?报告体系AnalyzeSystem>>项目运营回顾>>营销背景之变>>基于背景下的目标制定>>基于目标下项目价值提升>>具体推售策略定制>>客户精准分析>>应变策略执行政策态度:限购令仍将持续,坚持调控力度不动摇,坚决抑制房价过快上涨,地产调控由短期向长期,由堵向疏转变,2011年中央经济工作会议再次强调了房地产调控不动摇的决心。遏制部分城市房价 房地产市场健康稳过快上涨 定地发展堵 疏©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport | 9政治因素:2012政府换届期,按照政府换届惯例上半年政策不松动,下半年经济环境将适当宽松。按照政府换届惯例:一、上半年政策依然不松动,保持前期政策效果;二、临近正式换届政策将适当宽松;©CopyrightCentalineGroup,2010Codeofthisreport | 10