2021年CS房地产营销战略专业方案.doc

CS战略和房地产营销
自20世纪80年代中期开始，中国房地产市场需求急剧扩大，房地产业也随之得到飞速发展。伴随市场经济深入发展，消费者不停成熟老练，房地产市场上竞争越来越猛烈，已完全进入买方市场时代。所以，为了使企业能在猛烈市场竞争中生存发展，摆脱旧思维、旧理念，建立新开发、经营管理策略，便成为业界共识。导人CS战略，帮助发展商走出困境、决胜市场带来一缕曙光。
　　一、CS战略和营销学
　　CS(Customer Satisfaction——用户满意)战略，是指围绕着用户满意这一目标而展开一系列对于产品、服务策划活动。具体地说是指企业为了使用户能完全满意自己产品或服务，从而综合、客观地测定用户满意程度，并据此来改善产品、服务及企业文化一个经营战略。
　 CS雏形是20世纪80年代北欧斯堪纳维亚航空企业提出“服务和管理”企业理念，以后传人美国，发展为“对用户满意度”调查。1986年美国首次以CS为标准，公布了消费者对汽车行业满意度排行榜，对全美企业界震动很大，自此，CS开始席卷全球。日本部分房地产开发商和建筑企业导入CS，将商品房外观和居室功效、设计布局是否便利用户工作、学****和生活，和用户对房屋施工质量是否称心如意等，向业主、用户进行调查。企业据此制订下一步开发决议，确定项目，制订经营和服务计划和方案并付诸实施，成为CS战略。
　 回顾营销学发展史，营销战略中导入CS是和其发展趋势相一致，其中值得关注是从4P到4C，从CI到CS演变。
　　1960年，美国麦卡锡提出了著名 4P营销组合，即产品(Product)、地点(place)、价格(Price)、促销(promotion)，在营销循环中确立了其高尚影响力。1990年美国Robert．F．Lauterbon发表《4P退休，4C登场》专文，引发了营销及传媒极大关注和热烈讨论。
　　4C营销观念认为：
　 (一)把产品先搁到一边，首先研究消费者需求和欲望(Consumer want and needs)，不要再卖你所制造产品，而要卖某人确定想购置产品；
　 (二)临时忘记定价策略，先去了解消费者要满足其需要和欲望所须付出代价(Cost)；(三)忘记渠道策略，应该思索怎样给消费者方便(Convenience)，以购得商品；
　 (四)最终要忘记促销。现在新名词是沟通(Communications)。
　 当然，4P营销组合在现今仍是一个基础营销策略，但它在很大程度上还是以生产观念为基础，以企业为中心。而4C营销理念更深入表现了以消费者为关键现代营销理念，实现了营销重心转移，即把对产品首要关注转移到对用户需要和欲望上来，把以企业为中心转移到以消费者为中心。
　　20世纪80年代中期，当CI(Corporate identity企业识别)流行世界30年以后，一个和之相对应理论CS又一次发端于美国，并在世界发达国家快速蔓延开来。从CI到CS改变关键点关键在于，CI是从企业出发，经过塑造良好企业形象来吸引用户，这是一个由内向外思维方法；而CS则是直接从用户需求出发，以提升用户满意度为目标，形成一个由外而内思维方法。企业营销活动应该是CI和CS统一，CI企业自言自语弱点，经过CS企业和用户双向沟通来填补。所以基于用户视角CS，对基于企业视角CI是一个超越。
　 让用户满意关键性是显而易见，企业产品要得到市场认可和接收，必需让用户对企业产品满意，企业必需经过让用户满意，才能赢得市场，取得利润。所以，CS战略是现代营销理念关键。不言而喻，这条营销理念也适适用于房地产营销。
　　二、CS战略在房地产营销中引入
　 房地产营销并不仅仅是指销售，还包含围绕销售所进行全部经营活动，如市场调研、计划设计、开发建设、广告宣传、市场推广、售后服务及物业管理等。能够说，营销是贯穿于房地产开发全过程。其实，在市场经济中，任何一个行业营销全部饰演着十分关键角色。而对房地产来说，可能营销关键性就更为突出。这是因为房地产商品含有区分于其它通常商品特殊性。它建设周期长，使用时间长，尤其是交易价格巨大，大家购置房地产商品，通常是花费几年甚至更长时间积蓄，它寄托了人期望、憧憬和追求。所以，用户在选择房地产商品时往往比较谨慎。同时，中国现在房地产市场从原先“皇帝女儿不愁嫁”转变成了“以需定产”买方市场，用户满意度成了判定房地产企业一切行为唯一标准。一旦房地产商品无法适销对路，企业见面临巨大损失。众所周知，商品只有经过交换才能实现其价值。房地产开发商是房地产经营中比重最大主体，所以，对于房地产开发商而言，在开发早期就必需引入现代营销理念，从选址征地到计划设计，从建筑施工到市场推广，全部要把市场营销理念放在第一位。所谓现代