2007年章丘道通府南花园营销推广方案.doc

2007年章丘道通府南花园营销推广方案
二零零七年十一月
第一部分:市场分析
一、章丘城市发展研判
1、章丘城市发展
2、章丘与济南的连带发展
3、区域交通
4、经济发展
5、人口特征
6、人居环境
7、城市规划
8、发展机遇
9、项目区位特征
二、章丘市房地产市场研判
一)、章丘市场供需分析
二)、区域内项目情况汇总
三)、区域内指标性楼盘个案分析
三、章丘房产消费者来源研判
四、项目SWOT分析及转化
五、总结
第二部分:府南花园运营方略
一、道通·府南花园项目核心
一)、府南花园项目核心之“新城崛起”
二)、府南花园项目核心之“板块发展特点”
三)、府南花园项目核心之“方兴未艾的约束细节”
二、道通·府南花园运作脉络
脉络节奏之一:市场整体预热与项目一期运作
脉络节奏之二:府南花园二三期的稳步快速销售
脉络节奏之三:道通·龙盘山项目高调入市
项目展望
第一部分:市场分析
一、章丘城市发展研判
1、章丘城市发展:
2006年,章丘市第五次跻身全国百强县,并位列“2006中国综合实力百强县(市)”第43位,较前一年上升4个位次,章丘三年三大步,用持续稳定的步伐挺进50强,并被确定为山东省30个强县(市)之一。
章丘市也提出“建设现代化的山水园林中等城市”的口号。所谓现代化,就是要使城市产业布局合理,功能完善齐全,城市设施现代气息浓郁,经济繁荣活跃;所谓中等城市,就是到2010年,章丘城市规划区面积要达到145平方公里,人口达到45万左右;所谓山水园林城市,就是要突出章丘特色,塑造鲜明的城市品牌,“山”即胡山、双山、唐王山、桃花山、赭山等,“水”即以百脉泉群和眼明泉泉群为中心的自成体系的泉水,“园林”即标志城市绿化水平和生态环境的公园绿地系统。东部大学城落户章丘,百年文脉促进章丘城市文化结构和市场需求的变化。
依托百脉泉、植物园为主要景点的章丘旅游业近几年得到了快速的发展,极大的促进了本地经济的增长,同时对城市形象及知名度的提升,也起到了明显的效果。
2、章丘与济南的连带发展:
2007年出台的《山东半岛城市群总体规划》已明确规划大济南框架将以济南为中心城市,章丘为副中心,充分肯定了章丘在今后城市发展中的重要地位,同时也预示了章丘将成为大济南发展的强力引擎。章丘整体城市将向西发展与济南城市对接,这将加快章丘形成济南的城市后花园的进程;同时济南整体城市的东扩将会加快城市对接。
3、区域交通:
打造半小时经济圈,实现零距离对接。
章丘与境内的四条主要公路干线济青高速、济青公路、经十东路、章丘大道纵贯东西,半小时车程内均可直达济南。胶济铁路干线穿境而过,济南国际机场坐落于章丘境内,整个交通网络四通八达。为章丘的发展奠定了良好的基础,同时极大的加快了章丘与济南的城市对接,目前章丘城区到济南城区车程约二十分钟。
4、经济发展:
近年来章丘市经济一直保持较高的增长速度,特别是济南市施行城市东迁的战略部署后,章丘市的经济在03-05年内呈高速发展的态势。
从上表可看出章丘市经济正处在一个较为稳定的增长期内,各项指标均保持了20%以上的增长速率,社会经济稳定发展、人民生活逐步提升。
5、人口特征:
章丘是济南所辖的一个县级市,总面积185万平方公里,辖14个乡镇,68个街道办事处,总人口993>.4万人,其中城区人口约17万人,%,按照自然发展规律,2010年的城区人口数量约20万人。
2005年全市迁入人口5839人,迁出人口6>5597人,其中明水街道办事处迁入人口1170人,迁出970人。流出人口小于流入人口,且随着城市的发展,外地企业的搬迁,流入人口比例将逐年提高。
综合以上因素,预测2010年,城区人口将达到30万人
6、人居环境
,日照率60%;℃,℃,℃;,一般为500~700毫米,相对湿度为65%,无霜期192天。城市自然环境优良,空气及温度均优于济南。
7、城市规划:
功能布局合理,发展空间大,市政配套、道路交通方便;规划起点较高。
城市研究结论:
济南城市化扩张与章丘与济南进一步紧密关联是区域发展的强大推动力。
规划的利好为区域发展提供了巨大的政策支持。
区域经济的快速平稳发展体现区域巨大的财富价值。
经十东路交通带来巨大外来资源。
8、发展机遇
东部奥体中心及章丘市体育公园开工建设、2009年全运会的召开、正在申请的2009年世界园艺博览会,将为城市的发展带来契机性的转变。城市经济、形象、知名度拉动及提升作用明显,同时,章丘划区计划已进入审批日程,对项目突破章丘吸引异地置业者有直