2010年周口亿星·紫荆城二期营销方案.doc

2010年周口亿星·紫荆城二期营销方案
我是谁?
市场如何看我?
自己如何定位?
新行政区成熟大盘!产品不错,景观不错!开发商有信誉、有口碑!
2010年方向?做引领市场的创新者
市场印记
项目SWOT分析
先下手为强,占领市场,达到先入为主的市场印象
利用好时间差,提前入市
机会
产品的概念包装,样板间展示,体现项目的独特性
周边大盘2010年均有高层推出,产品均质化现象严重
威胁
充分利用社区大景观的呈现,来弱化项目的周边环境,重点在于客户体验
二期临道路户型会受到噪音干扰,居住受一定的影响
劣势
放大优势,寻找客户的核心利益点
树立项目的绝对差异性
所在区域是新政务区,正在施工的新火车站距离为城市新的交通枢纽站,距离项目很近,交通价值带来的物业升值潜力巨大;项目已成熟,展示充分
优势
营销重点/转化
分析
面临问题!
如何再次引爆市场兴奋点?
吸引市场关注度?
激发客户购买欲?
1、推出新产品
2、有影响力的活动
3、充分的现场展示与体验
展示攻略
一期景观已呈现,
增加社区导视系统,
社区配套介绍
售楼处形象改造
营造主案场营销氛围
现场售楼处早日投入使用
工地围挡
看房通道加强
大盘气势
样板间展示
保证质量前提
兼顾产品品质形象
营造强势主场氛围,不放过一个来访客户!
售楼处、样板间、社区景观、工地围档、看房通道系统整改,营造大盘主场氛围,奠定项目品质形象!
主场展示攻略
卖什么?
二期价值梳理
火车站枢纽价值
交通价值
成熟大社区里的130%得房率小户
多功能LOFT,买一层送一层
LOFT价值
多一房,生活更精彩
(两房变三房,三房变四房)
产品价值
现房实景成熟生活
成熟价值
紫荆城最后一期巅峰价值
稀缺价值
新政务区中轴首席物业
地段价值
创意空间缔造者
品牌价值
概念包装
要素
成熟大盘价值
大社区小户的价值最大化
创新产品价值
1)紫荆城大盘,全线成熟,现房实景最好的示范
2)生活氛围日臻成熟
3)本地实力开发商,购买无风险
1)紫荆城最后三栋楼,稀缺价值
2)对于LOFT而言,大社区里的小户更稀缺
1)首创周口LOFT户型设计
2)局部产品亮点,客户利益最大化
概括为三点,主要为下述三重价值:
北楼
南楼
LOFT
二期三栋高层,处于太昊路与工农路的交汇处,占据着太昊路上最显赫的地段。
三栋楼各自的定位,决定我们销售过程中的推盘顺序。
北楼综合价值
标杆产品
拉形象出利润
南楼综合价值
现金流产品
热销带动二期关注度
LOFT综合价值
创新产品
引领市场引爆热点
两房、三房
展示面强,对于办公而言,更具形象力
受道路噪音影响大
工农路与太昊路交叉口
LOFT
两房、三房
采光好,通透性强
受道路噪音大
临太昊路
南楼
紧凑三房
2部电梯,舒适度高
可能会有大门噪音
临近社区大门
北楼
户型
优势
影响
位置
要素
位置
北楼C户型:122㎡,送1/2阳台
入户花园,
提升项目
形象档次,
营造归家
的情趣
送1/2阳台
本户型的亮点
在于入户花园
和270度观景阳台,
增加了舒适度与生活情趣,
客户利益大,且赠送半面积,性价比高3>.
北楼D户型:100㎡,
送1/2阳台
送1/2面积
客户利益点:
舒适型两房可变三房,使用率高
空中花园好处多,家庭初建期可做休闲之用,可做阳光房、花房、健身房;家里人口增多时,可做婴儿房、书房。
A户型
B户型
A户型:
呈L型,缺一角,关注风水的客户会在意
两房设计,走廊显的有些长,浪费面积,降低了使用率
B户型:
整体结构紧凑,户型设计合理
赠送1/2阳台,大两房变身小三房,提高了使用率
此户型皆为南户,在定价策略上应与北向A户型拉开差价,否则会造成南户销售一空,北户相对滞销的情况
LOFT风险评估:
1、LOFT是把双刃剑,创新产品容易给市场造成新的热点;但是客户对新产品的反映如何,目前尚无定论。
2、LOFT快销核心在于价值与体验。价值上主要体现在买一层送一层;体验上需要我们创造,建议设置样板间,客户可直观感知LOFT;另外带领目标客户到外地(郑州)考察LOFT,使其感受到LOFT已经是一种新生活方式的代言。
3、万一市场对LOFT接受度很低,我们及时调整营销策略,将LOFT放在商业之后宣传,给市场足够的时间去认知产品;其次在宣传上改变其功能,原来以居住为主的功能,我们将其转化为商务功能为主,这点可以充分利用火车站交通枢纽价值。
LOFT沙盘户型:
可以投石问路