2010年福州福晟集团36号地块初步沟通2.doc

2010年福州福晟集团36号地块初步沟通2
关于竞争
4
鸿博集团
63>.48万
江滨板块
鸿博项目
城市型豪宅
世纪金源
98万
仓山区
世纪金源地块
保利
66万
晋安区
保利地块
仁文
15万
鼓楼区
大儒世家
中高端住宅
三盛
95万
五四北
奥林匹克花园
永兴

江滨板块
永兴郦江
冠城大通

核心区板块
井大路项目
合计
万科
18万
台江区
万科上海新村
亿力房地产

江滨板块
亿利排尾路项目
中庚房产

江滨板块
中庚仓山项目

类型
世欧王庄
万科金域榕郡二期
建发琴亭湖项目
福晟冠城项目
群升白马郡
世欧澜山
项目
世欧
55万
晋安区
万科

五四北
建发

五四北
福晟

晋安区
群升
13万
台江区
世欧

晋安区
开发商
规模(平米)
片区
2010年土地出让情况来看未来市区供应不低于460万㎡,竞争激烈
关于竞争
世欧王庄:福州最大规模旧改项目,紧邻本案,大盘高端形象,势必成为最大竞争
现代简约、公建的立面
建筑风格
,总建筑面积127万平米,其中商品房55万平米,商业占15万平米,拆迁安置房56万平米
规模
晋安长乐中路两侧,北临福马路,东至连江路,南靠国货东路
位置
超高层住宅,主要为120-200平米舒适型户型
产品
超大体量、超炫的外立面、丰富的城市资源
项目特色
根据地块出让要求,王庄项目先启动安置房,但开发周期较长,对本项目而言以快打慢才能争取竞争主动。
产品上差异化
产品创新
针对策略
竞争优势
规模大盘、配套齐全
品牌开发商
关于竞争
保利项目:建面70万㎡城市大盘, 120㎡/70%,将以走量为主要目标的市区大盘
----
建筑风格
总用地面积254352㎡(), ,总建面积月70万㎡,
规模
晋安区化工路以北,连江路东侧,鹤林新区九期北区
位置
以100㎡以下户型为主
产品
城市大盘
项目特色
针对策略
产品创新
差异化营销体系
户型面积控制合理
大盘的快速走量要求,势必对市场的价格走势和格局造成一定影响
竞争优势
保利品牌
区域大盘,配套齐全
关于竞争
万科上海新村:品牌开发商,城市正中心大盘,
---
建筑风格
总用地面积93359 ㎡, ,总建面积448123 ㎡,
规模
台江白马路以东,西洋路以南,荷塘路以西
位置
规划建设9座28层~42层住宅楼,据内部了解主力户型面积为100平方米~140平方米。
产品
城市核心区、紧邻万宝商圈、白马河公园、人文气息浓厚
项目特色
针对策略
形象定位、产品定位差异化
竞争优势
全国知名品牌开发商
城市正中心
区域配套资源优越,紧邻万宝、东街商圈
关于竞争
关于竞争
现状2:受120/70限制大盘增加,未来中小户型竞争加剧
未来同期同质产品量大,直面竞争
现状1:未来近460万平米存量面市,供应量大幅激增,竞争激烈
关于客户
5
关于客户
福州市区高端项目客户主要为:鼓楼、台江为主的福州市区客户、八县财富阶层一族
福州市区与八县各占一半,以福州市区高级白领为主
高层
正荣润城
鼓楼区为主的财智、八县财富阶层
高层
融汇江山
福州本地客户为主,鼓楼区占比多,与其一直宣传的鼓楼概念有关,八县客群占少数,认为太远。
高层、超高层
天澜
鼓楼客户占40%,八县客户占30%.还有部分省内县市客户
高层
阳光白金瀚宫
福清、长乐八县客户占55%、市区客户占30%,以企业主,公务员,银行管理层为主
小高层,多层
融侨观邸
福州市区客户占60%,八县客户占30%,主要有政府官员、公务员,个体业主
高层+别墅
世欧上江城
福州本地客户为主,高层市区较多,别墅客户非常高端,多为八县财富阶层,另有部分泉州等地的万科品牌追随者;万科房子很少做投资,主要为自住
别墅+高层+超高层
万科金域榕郡
客户主要为鼓楼区居民;多为私营业主、公务员
高层
融侨国际公馆
台江、鼓楼客户占35%,八县客户占55%、多为企业主,主要看重世茂品牌与茶亭公园资源
超高层
世茂天城
鼓楼区客户占50%以上;八县占30%。多为私营业主、公务员
高层
恒力城
客户构成
产品形态
项目
110-120平米面积段产品客群:高级白领,企事业高管等城市中坚力量一族
仓山区域客户占60