2011年淮安市涟水县剑桥印象整合推广策略提案.doc

2011年淮安市涟水县剑桥印象整合推广策略提案
常州昊昱房地产整合行销传播机构
Jin Tong International Intellectual Valley business district marketing case, Jin Tong International Intellectual Valley business district marketing case Jin Tong International
Intellectual Valley business district marketing case Jin Tong International Intellectual Valley business district marketing case
整合推广策略提案
剑桥印象
市场篇
区域概况
交通便捷,基础商业配套完善
交通商业
本案
5分钟车程
炎黄大道
海安路北延工程(规划中)
炎黄大道(城市主干道,双向四车道)北侧, 距离高速入口仅5分钟车程;
基础商业配套完善,以清华苑沿街商铺和军民安置小区沿街商铺为主。
高速入口
区域内拥有新涟水中学、郑梁梅学校、新四中、四中附属小学、军民小学等学校,教育氛围浓厚;其中新涟水中学和郑梁梅学校在当地教育界口碑较好,影响力较大,为当地乃至周边地区家长为子女择校的重点学校。
教育氛围浓厚,知名中小学遍布区域内
郑梁梅学校
教育属性
新涟水中学
新四中
周边项目存量分析
案名
翰林苑
状元府
清华苑
国子家缘
首次开盘时间
未开
2009年10月
2009年10月
2011年7月
已去化量(万㎡)
0
20
151>.5

年消化量(万㎡)
/


/
供需分析
翰林苑状元府清华苑国子家缘
区域价格
区域价格走势分析
在2009年10月-2010年9月,区域内楼市商品房价格走势较为平稳,从2010年9月份至今,房价上涨了
1000元/㎡左右,上涨速度较快;
目前国家正在严格调控房地产市场,主要对象为一线城市和房价上涨较为明显的二三线城市,而小县城的房价
走势依然保持着利好的状态。
商业
此区域为政府重点打造的学区,区域内学校密度较高,涟水又是教育重县,涟水居民对教育有着相当高的重视程度,未来区域的价值将逐步显现。随着周边项目的交付入住,区域内居住氛围和商业配套将更加完善。
炎黄大道,双向四车道,目前正在升级改造中,不管是目前还是未来,此道路对当地来说,道路状况较为突出
周边商铺等基本配套较为完善,尤其是教育配套特别突出
知名学校遍布四周,教育资源丰富。周边项目大多借此推出卖点
价格方面,2010年以来区域内价格上涨速度较快,房地产政策对小县城的宽松是后市的利好因素
区域内消化速度较快,年消化量约为19
万㎡,市场潜力较大
区域总结
交通
教育
供需
价格
市场竞品分析
项目
翰林苑
状元府
清华苑
国子家缘
规模
占地面积(万㎡)
9



建筑面积(万㎡)
24
28
16

风格
欧式简约
现代简约
现代简约
地中海
产品类型
多层、小高层、高层
多层、小高层、高层
多层、小高层、高层
多层、小高层、高层
主力户型
三房(105㎡左右)
三房(100㎡左右)
两房和小三房
(80-104㎡)
三房(110㎡左右)
目前均价
(元/㎡)
待售
高层3500
多层3800
小高层3350
多层3600
多层4500
周边在售竞品基本情况
竞品概况
案名,突出教育资源,强调学区房的卖点;
物业形态以多层为主,辅以小高层、高层的物业形态;
主力户型以两房和小三房为主,面积都在100㎡左右,三房的需求较大;
国子家缘的产品品质较高和开发商的综合实力抬升了其楼盘价格。
项目
翰林苑
状元府
清华苑
国子家缘
主要广告语
翰林府邸·墨香世家
状元及第/独占鳌头
精学区·高品质·全配套
以大师的视野缔造传奇
SP活动
售楼处开放典礼
开盘百人团购活动
开盘抽奖活动
开盘抽奖活动
周边在售竞品营销策略分析
营销策略
广告主要以户外大牌、宣传单页、短信、电视广告为主,网络为新兴的广告宣传方式;据各项目案场了解,当地楼盘平时一般较少举办SP活动,主要以开盘当日的活动为主;
状元府4月初举办百人团购活动,每增加一人团购可减免1元/㎡,人数上限为100人,优惠上限100元/㎡;
国子家缘于今年7月23日第一次开盘,举办抽奖活动,另外政府相关