西安蓝田县商业规划.ppt

蓝田长坪路地块商业规划
商业运营部
2011-08-15
、项目介绍
二、蓝田商业市场分析
三、商业目标客群分析
录
四、产品整体定位
五、商业业态布局
六、经济指标测算
项目介绍
项目概况
该地块位于蓝田
县长坪路北段西
侧,西邻西蓝高
速,东临长坪路
项目占地约为49
亩。目前地块
(老厂区)还未
拆迁,项目地块
呈不规则梯形布
局,与长坪路落
差近两米
蓝田商业市场分析
(一)宏观分析
蓝田原有商业是以自然形成的传统商业模式为主,布局单一、松散,以****br/>惯性消费引导为主,缺乏功能完善、业态互补的集中型现代综合商业体:当地商
业发展迟缓、陈旧远远满足不了城市发展和市民日益增长的消费需求
蓝田商业市场分析
(二)整体商业分布及发展趋势分析:
、蓝田城市商业现状
目前,蓝田的主要商业区集中在蓝新路,蓝新路南北走向,全长约为1000米,
双向6车道,是南北纵向分布的蓝田县城的的中轴线、主动脉,是蓝田县城最宽阔
最繁华、最具活力的商业金融中心街区。整条街以南边带岗警亭的十字口到北边
带广场的十字口中间段为最繁华区域。沿街建筑以26层的民房为主,其次单位
办公居住楼居多,基本上都是底层商业,上层居住。最高建筑为建行大厦有9层高
通过市场调硏(附表),可以得知该区域商业结构单调、传统、松散的现状
布局,是随着城市的发展自然形成的
蓝田商业市场分析
营业面积(m)
备注
序号业态分类
其中小商家数量(家
服装(专卖店
5
2百货(超市)
南囗、北口
4
6
摩托
关发、足溶、酒
生活服务(洗
7衣、内饰、嫣
16
建材
305
蓝田商业市场分析
2、蓝田城市商业发展趋势:
随着国家对农民进城,山民下山政策的执行,蓝田县城区常住人口,消费购
买力,消费品质将获得更进一步提升;
现阶段蓝田商业环境的滞后决定了旧城改造,市政配套,民生民居相关功能
设施将进一步大力提升和完善
当地政府的招商引资,西安主城区产业调整,数家大型工矿企业将逐步落户
蓝田,随之的商业活动势必带动本地经济
截止2014年本案交房前后,本区域的发展迎来新的跃升,故商业既要从现在
出发,又要着眼于未来需求
随着蓝田城市建设发展南拓新城区、北建工业园区、西扩景观区的发展格局,
城市会体现城区扩展,发展结构拉开,经济环境扩充,居住环境改善的态势,商
业环境急需更新换代,以综合业态布局为主导的新商业核心区急待诞生。
蓝田商业市场分析
3、蓝田可竞争项目商业存量现状
序号项目名称
商业构成
每平米单价
备注
千城万家|距西蓝高速收费站约400米,迎宾园林内设有玉文化广场,展现
预计2012年
大道与白杨路交汇处,紧邻工业园历代玉文化历史,该项目二期
启动,户型售
价等未定
2蓝田新城本项目西约500米,蓝田县城以西
项目一期有2-3层底商开发售价与户型另有独立四星
西临灞河,东临沪陕高速,紧邻|,其中
侧为3层底商,临社分割未定级酒店规划设
西商高速蓝田入口
区广场一側为2层底商
宏辉秀水蓝新路北口东,一期多层售完
层底商现房30到60m均价7200元/要求一次性
花园期5幢高层并入该公司城市坐标项目
宏辉城市蓝新路北口,占地3733平方米(约|该项目位于蓝田县中心位置
暂不销售
),总建筑面积43407平方
计划开发4到5层商业怀
米,由两28层椭圆柱形高层住宅
和4层底层商业共同组成
玉王府本项目南800米左右,位于蓝田县
无商业
工业园区圆盘路。
8
三、商业目标客群分析
(一)购买客户分析
本地投资人
1、客户来源分析
本案
自营者
外来投资人
三、商业目标客群分析
2、购买客户来源分析:
①底铺房产投资者:此类房型投资、自用两相宜,面积100到200m相对合
适,属于全能铺型,可以满足所有业态的经营需要,在商业体中,这类的售价最
高,销售和出租速度最快
②底商房产投资者:此类房型投资、自用两相宜,面积50到100m相对合适
属于灵活铺型,投资小,经营成本低,可以满足大部分业态的经营需要,在商业
体中,这类的售价较高,销售和出租速度较快
③主力商业房产投资者:此类物产面积大,回报率相对稳定,它的主力购买者
般以投资客居多:他们看重租金回报,一般以带租约销售为主。在主力店的带
动下,以合理租金出租主力商业,体现其商业价值,待时机成熟,高位放量,达
到利益最大化。