长春中海国际社区2011年推广策略.doc

长春中海国际社区2011年推广策略
PART1-前言
Ⅰ销售任务分解
Ⅱ推广节奏分解
Ⅲ品牌与项目关系
PART2-分析
Ⅰ市场分析
Ⅱ项目分析
目录
Contents
PART3-策略执行
Ⅰ推广节奏
Ⅱ创意表现及包装建议
Ⅲ渠道建设
PART1-前言
【2011年销售任务分解】
精装修
多层产品
C区高端剩余产品70余套
C区长滩
D区产品上市
套数:876套
销售额:12亿
F25-F29多层产品9市
套数:228套
销售额:约17000万元
E6、E9、精装剩余产品100余套
精装修
多层产品
C区高端剩余产品70余套
C区长滩
D区产品上市
套数:876套
销售额:12亿
2011年销售任务约8亿
一次开盘推售:D9、D11、D12、D13、D15(共175套)
二次开盘推售:D7、 D8、 D10、 D16 (共275套)
D区熙岸
43>.1
5月
8月
12月

7月

9月初
10月中旬
D区开盘
D
二次开盘
D
区库存加推
库存去化
D区二次积累
库存去化
D区推广
第一阶段
第二阶段:D组团
第四阶段:组合销售
F区多层产品上市
库存去化:
车位500余个
C区70余套
E区90余套
F25-F29
多层产品上市
样板间示范区开放
D区车位、D区剩余产品去化
D区作为今年销售重点,在3月至4月期间释放D区形象及项目案名,4月之后推广全面爆发,之后进行产品利益点释放、客户积累、开盘。
之后视销售情况,进行加推,产品组合搭售等形式去化。
作为国社最后一块稀缺高端产品,其高价值及高价格属性会影响其去化速度,因此在开盘阶段建议大量房源同步释放,典藏产品部分销控。推盘节奏上下搭配,全面覆盖高端客群。
传统强销阶段,
库存搭配新品组合销售。部分低价值产品促销,冲击年度任务。
利用年底车位销售旺季,进行D区车位去化,同时通过活动等进行剩余产品促销
【 2011年推盘节奏分解】
第三阶段:强销期
【库存去化核心推广思路】
中海国际社区4年历程,整个社区完善成熟。以社区完善的配套、生活氛围营造、未来发展力全面展现项目综合居住价值,带动库存去化。
针对现在精装修的剩余产品,所剩余的户型均为底层、高层、把山产品,采取价格营销策略,对特定客户群即刚性需求客户进行有效的信息释放。以进行一次小型加推形式迅速去化,短信信息告知、报广、软文进行品牌形象提升,同时销售现场准备销售物料。
在推广过程中,以110平产品,赠送14平米创意空间,为主要产品诉求利益点,同时以成熟社区、1500的精装修标准、超低的起价策略进行推广。
针对C区长滩产品以项目的纯水岸多层洋房产品形态、准现房入住、综合建筑景观资源为产品利益点进行推广。
【暖春行动活动方案——暖春五重礼】
时间:2011年3月1日—3月31日
如沐春风礼:活动期间,凡购买E区顶层产品将获得20000元置业基金;购买C区顶层产品将获得30000元置业基金(直抵房款);
春色满园礼:活动期间,凡购买车位的客户均将获赠刮刮卡一张,最高优惠5000元;
春意盎然礼:老业主成功推荐C区购房,将赠送2000元物业费;成功推荐E区购房,将赠送1000元物业费;
春暖花开礼:老业主重复购房,额外享受99折优惠;
春风和气礼:活动期间,每日到访客户将参与现场幸运大转盘,随机触动惊喜;
【D组团与中海品牌、国际社区关系分解】
D组团与中海品牌之间——纯正血统,持续传承,高端升级
→中海32年豪宅血统超越经典之作
→持续传承中海豪宅专家之范
→长春中海9年高端升级之品
D组团与国际社区之间——最后稀缺,难以超越,全新姿态
→国际社区最后一块难以超越稀缺成熟高端居住地
→全封闭组团社区,新形象,高姿态,超影响力完美收官之作
→国际社区成熟土地价值及运作、高配服务为基础
中海品牌与D组团VS奔驰轿车的S级
豪华轿车里的标杆
PART2--市场分析
新国八条
政策分析及应对策略建议
新国八条扑面而来
出品名称
新国八条
出品单位
国务院
出品时间

内容如下
第一条
进一步落实地方政府责任:地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。2011年各城市人民政府要根据当地经济发展目标、人均可支配收入增长速度和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
第二条
加大保障性安居工程建设力度:各地要通过新建、改建、购买、长期租赁等方式,多渠道筹集保障性住房房源,逐步扩大住房保障制度覆盖面。加强保障性住房管理,健全准入退出