房地产项目公司奖金分配方案.doc

房地产项目公司奖金分配方案
房地产项目公司奖金分配
康达信管理顾问有限公司
2007年7月
联系方式
房地产项目总监
黄云 MOBIL:**********
EMAIL:manager_******@1263>
房地产高级咨询师
曹健 MOBIL:**********
EMAIL:******@tom
泗泾项目组织结构形式
1、组织结构的形式已经表现的非常好;
2、如果总部承担了预算的职能,则可不配造价工程师,建议项目公司最好配备造价工程师;
3、档案资料的管理则可由合同管理员兼任或配备资料管理员。
目前常见的奖金分配方式
一、与销售收入挂钩的分配模式,在项目的各关键节点按比例分配奖金;
二、按预期收益的一定比例计算奖金,奖金的发放按年度分比例支付。
三、项目奖,包含项目结束奖和项目过程奖,总奖金可以按照一定的数目核定或者双方约定,通常项目结束奖占70%,过程占30%;
四、按项目开发面积计算的奖金,项目管理团队按照每平米2-6元核算,具体根据不同的业态定,高层通常2元,多层,小高,别墅高一些。项目管理团队的分配可以按照一定的系数;
奖金的分配方式一:与销售挂钩的奖金,按项目关键节点分配
项目结算奖金
奖金总量
发放方式
超过8%项目回报率以上的项目利润的5~8%
+ 0(零平面)
主体封顶
80%销售完成
项目全面结算
100%
取得项目开工证
项目进度奖金
奖金总量
发放方式
预期项目销售额的5~8‰
+ 0(零平面)
主体封顶
80%销售完成
项目全面结算
15%
20%
25%
40%
取得项目开工证
各阶段对项目的质量、安全管理、内部管理等进行考核
项目进度奖金-项目节点考核
项目结算奖金
项目结算奖金总额= 项目结算奖金基数*项目结算考核结果;
项目结算奖金基数= 项目平均投资额*内部收益率超值部分*15% = [∑项目投资额/项目投资起点至项目结算期的年限] *(实际内部收益率-目标内部收益率)*15%;
项目结算奖金发放的必要条件是项目完成竣工备案、且项目销售完成95%以上,分为两次进行:①项目竣工备案完成一个月后,依据项目结算奖金计算方式初步核定后发放奖金的80%;②业主入住一年后,扣除因项目开发原因导致的成本损失后(如赔偿、改建、设备更换等),重新核定项目结算奖金,扣除已发放的结算奖金后发放。
奖金的分配方式二:按预期收益一定比例计算,分年度分配
例:三年期房地产项目
预分配
预分配
总决算
第一年年底进行第一次预分配
第二年年底进行第二次预分配
项目如果按照预期结束,则进行总结算与分配
收益的确认按照该项目的预算而定,收益的分配年限按照该项目的执行年限而定
一期
开发
二期
开发
…
整个地块
三期
开发
…
3年
2年
2年
预分配
预分配
预分配
预分配
预分配
预分配
总决算
例如一个7年的长开发期项目:
建议将一个地块按照一个项目来进行预算,而不以单个开发期作为单个项目处理
每个项目在预算初期,应对项目的预期收益进行预估
项目的预期收益以预算为准
预算时要考虑集团投入的其他成本
预算时要考虑项目开发的难度
预算要及时调整,收益预分配也要及时调整
收益