5A写字楼物业管理服务标准.doc

5A管理服务标准
中国．杭州
二O一 O年六月一日
第一部分 设施设备的维护与保养管理标准
建立设施设备档案
设施设备档案应至少包括以下内容：
消防系统
变压器
低压配电
供、排水系统
监控系统
照明系统
装修材料
二、供配电系统
A、运行管理标准
物业管理人员应每日检查：
变压器的油位、油色是否正常,运行是否超负荷，是否漏油。
配电柜有无声响和异味，各种仪表指示是否正常，各种导线的接头是否有过热或烧伤，接线是否良好。
配电室防各种标示物、标示牌是否完好，安全用具是否齐全以及是否放于规定的位置。
按时开关辖区内的灯饰.
沿线无堆积易燃物、危险物品.
保养管理标准
低压配电柜维护、保养标准
1）、每日工作包括：
检查母线接头有无变形，有无放电的痕迹；紧固连接螺栓确保连接紧密,母线接头处有脏物时应清除，螺母有锈蚀现象应更换。
检查配电柜中的各种开关；紧固进出线的螺栓，清洁柜内尘土。
检查电流互感器和各种仪表的接线是否接好。
检查熔断器的容体和插座是否接触良好，有无烧损。
2)、物业管理人员保证,低压配电柜的养护，每半年一次。其顺序是：先做好养护前的准备,然后分段进行配电柜的保养。
变压器的保养、维护标准
变压器的养护应每半年一次。
在停电状态下，清扫变压器的外壳，检查变压器的油封垫圈是否完好.
拧紧变压器的外引线接头，若有破损应修复后再接好。
检查变压器绝缘子是否完好，接地线是否完好,若损伤则予以更换.
测定变压器的绝缘电阻。
C、停电应急措施的服务至少应包括:
对于供电局提前通知，检修高压线路计划停电时，物业及进告知业主停电原因及时间,通知做好停电准备工作.
对于突发事件停电时，物业及时与相关部门联系，问明停电原因及时间后,及时通知业主。
当维修和保养电气设备需计划停电时，服务中心提前通知停电范围、时间，维修员应按要求做好保证安全的组织措施和技术措施。原则上停电选在下班时间或节假日期间。
当供电系统出现突发事故时,维修员应迅速进行抢修,必要时通知业主停电时间及原因。
当发生火灾时，应停止动力设备供电.
五、电气设备管理标准
物业管理人员应保障:
正常情况下,配备两人保障24小时办公、后勤等持续供电的稳定性
所有电气设备的安装及线路敷设符合低压电气安装规程的规定.
在增添大容量的电气设备时，需重新设计线路,并经过有关供电、消防部门审核同意后,进行安装和使用。杜绝在电气线路上增加容量，以防过载引起火灾。
建筑内采用采用铜芯导线;敷设线路进入夹层或闷顶内，需穿管敷设,并将接线盒封闭。
办公室内的台灯、壁灯、落地灯和配餐间内的电冰箱等电气设备的金属外壳，需有可靠的接地保护。
照明灯具表面高温部位不得靠近可燃物，碘钨灯、荧光灯、高压***灯(包括日光灯镇流器)， 不可直接安装在可燃物体上；深罩灯、吸顶灯等，如安装在可燃物件附近时,需加垫石棉布或石棉板隔热层;对于碘钨灯、功率大的白炽灯的灯头线，采用耐高.
温线穿瓷套管保护；厨房等潮湿地方采用防潮灯具.
配电室作防火分隔处理.
火灾报警装置、自动灭火装置、事故照明等消防设施的用电，备有应急电源,消防设施的专用电气线路应穿金属管敷设在非燃烧体结构上，并定期进行维护检查,以保证随时可用。
电气设备、移动电器、避雷装置和其他设备的接地装置每年至少进行两次绝缘及接地电阻的测试。
在配电室和装有电气设备的机房内，配置适当的灭火器材。
六、维修保养标准
1、变压器:
（１） 每年春季检查高低压绝缘及进行变压器油简化试验.
（2) 每年春季对变压器线耳和各螺丝进行检查和紧固。
(3）　每半年有载开关箱变压器油进行简化试验.
（４） 每年春季有载开关箱换油及检修。
2、高压开关柜:
（1）　每年进行两次继保整组试验，每两年进行各继电器试验。（配合试验清扫检查高压母线）
（2)　每年春季油开关换油及检修。
（3） 每年春季对手车合闸和分闸回路进行试验和检修。
(4) 每年春季检查高压PT绝缘电阻。
3、各变压器低压主开关：
（1） 每年冬季检修开关的触头和机构。
(２）　每年冬季对开关的电子保护进行一次模拟动作试验。
(3)　条件许可时，每年对分开关及其出线电缆进行检查。
4、水泵房及消防水泵：
（1） 每月检修经常使用的生活泵磁吸开关及控制回路。
（2） 每年检查水泵马达绝缘及轴承换油.
５、消防风机:
（1） 每月进行一次试机及检查。
（2） 每年春季检查绝缘、轴承、开关及控制回路.
６、防雷地网和工作地网:每年春季测试一次。
7、空调主机马