长沙东方新城高层项目营销战略策略报告.pdf

东玺门营销战略策略报告
2008-4-5
本报告是严格保密的。
报告的思路及框架
项目背景营销目标市场分析目标下的问题策略思路策略执行
形象攻略
项目目标区域市场项目营销难点案例借鉴展示攻略
项目概况目标分解分析项目核心价策略推导服务攻略
项目限制竞争分析值梳理推售攻略
条件客户分析推广攻略
本报告是严格保密的。 3
报告核心内容概要:营销战略与策略
建立超越竞争的营销举措
破旧立新,高举高打,重新塑造项目高端
形象攻略商品住宅形象,形成与东方新城经济适用
房相区隔的高品质楼盘的市场意象。
超越竞争的
展示攻略高标准、高形象的展示与服务体验,建立
营销战略高端话语权,从服务上建立与品牌体验相
服务攻略一致的竞争力。
推售攻略小步快跑,多频次推售开盘,制造供应稀
缺,保持市场热度。
推广攻略主动式营销,高性价比推广载体,以活动
营销为主线,不端制造项目热点。
本报告是严格保密的。 4
项目区位分析东城版块—项目所处版块,传统意义上的“东市”,高品
质楼盘聚集地,长沙物流核心。区域改造和开发成为该
版块主题。
X 优越的地理位置:地处
万家丽路与荷花路交界
处,成熟、优越的城市
生活配套聚集。
X 浓郁的生活氛围:学
校、购物、银行、医
院、餐饮环绕。
X 学区:芙蓉中学、育英
小学比邻。
区域居住价值关键词:
高桥大市场、建材市场、芙蓉区政府
、东方新城(5千余户)。
这里云集着长沙最多的建材、批发、物流商人及相
关从业人员,是长沙有名的富人区。
本报告是严格保密的。 5
项目规划项目东方新城1期、2期是长沙著名的经济适用房小
区,3期L组团为住宅商品房,均为点式高层。具备同区
内两大学区优势:育英小学、芙蓉中学。
X 项目总建面约40万平米经济适用房
X 项目三期基本资料
X 占地面积: 370亩
芙
X 建筑面积:
方米,其中商品房178181 蓉
平方米。经济适用房经济适用房
191355平方米。中
X 总户数:3500户,其中可学商品房
售商品房1520户。
X 车位数:商品房停车位(5栋32层高层)
1156台,经济适用房停车育英小
位611台。经济适用房
X 如图:L组团为商品房住学
宅,M组团为经济适用房。
备注:
东方新城2期
1、芙蓉中学、育英小
学待建。
2、东方新城1期2期
5000余户已入伙。东方新城1期
本报告是严格保密的。 6
项目立面
欧陆风格,俊朗挺拔,极具古典主义气
息。
本报告是严格保密的。 7
项目户型
项目户型特点:3梯5户,私密性较
差。
东方新城3期(商品房)
套数
户型面积区间套数
比
2房 81-87 604 40% 2房
3房 128-134 624 41%
3房
4房 140(未定) 292 19%
1520 100%
合计 4房
关键点:经济型户型。
¾ 1梯5户,私密性较差。
¾ 户型方正,经济实用。
¾ 干湿分离,飘窗设计。
¾ 部分户型非正南北朝向。 2房
¾ 部分客厅无阳台,采光面不够. 3房
本报告是严格保密的。 8
项目节点
项目主要营销节点
¾;
¾;
¾;
¾ — 参加长沙春季房交会。
…………
目前工程进度:L4栋4层。
本报告是严格保密的。 9
报告的思路及框架
项目背景营销目标市场分析目标下的问题策略思路策略执行
形象攻略
项目目标区域市场项目营销难点案例借鉴展示攻略
项目概况目标分解分析项目核心价策略推导服务攻略
项目限制竞争分析值梳理推售攻略
条件客户分析推广攻略
本报告是严格保密的。 10
项目目标
X 回款目标:(销售主要
集中在商品房住宅及车库销售,经济适用房和商业销售除外),
折合项目面积约7万平方米,均价实现3600—3700元/平方米。车
库销售约300个。
X 品牌目标:通过项目的热销,巩固新金鸿的企业品牌影响
力。
目标意味着:
¾从4月份开始计算,平均每月销售7800平方米,约
合70—75套。
¾每月至少销售34个车库。
本报告是严格保密的。 11