万科培训物业管理常识及万科物业简介.doc

万科培训物业管理常识及万科物业简介
物业管理常识
及万科物业简介
第一部分:物业管理常识
我家被盗啦!!!
找物业公司赔!!!
物业管理:
是指业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。
——摘自《物业管理条例》国务院令[2003]379号
物业服务合同没有约定财务保管服务,但物业管理企业在其职责范围内未尽到安全防范义务或未配置应有的安全防范设备,对财物丢失或毁损有过错的,业主可以要求物业管理企业承担与其过错相适应的赔偿责任。
——摘自《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见(试行)》京高法发[2003]389号
金阳公寓物业费:33>.7元/月/平方米
这么贵?!

项目规模——管理费用分摊
安防体系——出入口数量;物防、技防完善性
公共设施——市政配套、绿地率、植被种类、水系、景观灯、
石材养护
人工成本——收入、保险
高端服务——大堂服务、双语服务
。。。。
误区——与售价挂钩、与周边对比
影响物业费定价因素——项目特点、服务标准
物业服务收费应当遵循合理、公平以及费用与服务水平相适应的原则。
——摘自《物业管理条例》
又交物业费,我就没见物业给我家做什么。

1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等;
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;
3、物业管理区域清洁卫生费用;
4、物业管理区域绿化养护费用;
5、物业管理区域秩序维护费用;
6、办公费用;
7、物业管理企业固定资产折旧;
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任险保险费用;
9、经业主同意的其它费用。
摘自《物业服务收费管理办法》发改价格[2003]1864号
主要工作职责
物业服务成本构成

物业服务——物业管理区域(红线以内、户门以外)
配套服务——会所、社区巴士
特约服务——入户维修、家政服务。。。

我出国了一年,没在小区居住,为什么还要交物业费?

纳入物业管理费范围的已竣工但尚未出售,或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业,物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。
摘自《物业服务收费管理办法》
空置房物业费的缴纳
一层业主是否
应交电梯费?
购房人无论入住房屋与否,均应于本物业交付之日起全额交纳物业服务费用(物业服务资金)。交付之日,如无法律另行规定,应指房屋买卖合同约定的交付日期。
业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用(物业服务资金)的,从其约定,业主负连带交纳责任。业主与物业使用人之间的交费约定,业主应及时书面告知乙方。
物业服务费用(物业服务资金)按季度交纳,业主或物业使用人应于每季度首月15日前向乙方交纳当季的物业管理服务费,在下季度首日及以后交纳的视为逾期交纳,业主或物业使用人须承担违约责任。
入住时一次缴纳半年物业服务费。

万科的约定

请把你们的账本给我看看

摘自《物业服务收费管理办法》
物业服务费用可采用包干制或酬金制形式。
包干制:盈亏由物业管理企业享有或承担;
酬金制:结余或不足由业主享有或承担。

摘自《物业服务收费管理办法》
——物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。
——业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时,物业管理企业应当及时答复。
——物业收费采取酬金制方式,物业管理企业或者业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况进行审计。

我是业主、我就要封阳台!!1
遵从法规及约定
1、国家或地方法规
2、《商品房买卖合同》
3、(临时)业主公约
不得违规搭建的原因
改变住宅外立面
装修人从事住宅内部装饰装修活动,未经批准,不得有下列行为:
(一)改变住宅外立面,在非承重墙上开门、窗;
摘自《住宅室内装饰装修管理办法》建设部令第110号
增加建筑面积
增加安全隐患
影响毗连关系
业主大会应当有物业管理区域内持有二分之一以上投票权的业主参加。
业主大会作出决定,必须经与会业主所持投票权二分之一以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则,选聘和解聘物业管理企业,专项维修资金使用和续筹方案的决定,必须经物业管理区域内全体业主所持投票权三分之二以上通过。
《业主公约》修改权限
《业主临时公约》的重要性
物业公司职责: