房地产策划案例：昆仑之都项目.ppt

游戏规则1：房地产宏观大势将何去何从？
必须明确的游戏规则
 全国商品房市场从2005年以来连续三年以消耗存量为主。
总体上来讲，08年上半年新房成交量较07年同期下降50%。
从月度趋势发展来看，成交量在春节前后降至冰点，3月份底由于开发商主动降价促销售成交出现过短暂反弹；但4月份即回落，5月旺季不旺，6月再次回落。
从区域分布来看，上海表现最坚挺。前期房价未经历过大涨的二三线城市也稍好，如徐州、西安等；而深圳、南京、武汉、重庆、天津等城市成交量萎缩比较明显。
从消费结构来看，呈现“两头坚挺，中间疲软”。豪宅市场由于供应短缺、对利率不敏感，相对坚挺；低总价、小户型由于需求刚性、不受二套政策影响而热销。
当前房地产市场的主要特征
2007年住宅销售面积增速
2007年住宅销售均价增速
图：2007年，主要区域市场销售额、成交面积及均价的升幅
量减价增
量增价增
当前房地产市场的主要特征
资料来源：CEIC、光大证券研究所
广州
上海
南京
杭州
天津
台北
北京
香港
澳门
深圳
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图：主要城市的房价收入比
房价收入比：北京、深圳房价偏高
当前房地产市场的主要特征
图：2007年，主要城市的销竣比
销售竣工比：广州、南京需求中有泡沫
当前房地产市场的主要特征
商品房销售面积 > 商品房竣工面积
房地产开发投资总额 ﹤ 商品房销售额
 杭州从2006年开始，房地产开发投资额小于商品房销售额，说明杭州市场需求旺盛，同时也说明开发商处于盈利高峰期。
 杭州从2000年开始至2006年，商品房竣工面积总大于销售面积，而2007年却是商品房销售面积大于竣工面积，说明杭州市场以消化存量为主。
区域市场概况----杭州
杭州一手商品房周成交面积
成交套数：%，%
成交均价：%，与06年同期相比上升40%
成交套数：12835套
成交均价：14271元/平米
 杭州08年上半年商品房市场整体呈现“量跌价升”，其中6月成交量有大幅下降，而成交均价却有小幅回升。
区域市场概况----杭州
-50%
-40%
-30%
-20%
-10%
0%
10%
20%
30%
40%
50%
Jun-07
Jul-07
Aug-07
Sep-07
Oct-07
Nov-07
Dec-07
Jan-08
Feb-08
Mar-08
Apr-08
May-08
Jun-08
沪深300
新富房产
图：过去一年地产股表现
 去年年底以来，地产股显著跑输大市
上市开发企业策略选择
资料来源：光大证券研究所
表：重点地产股NAV折价率
几乎所有公司进入折价交易
上市开发企业策略选择
滨江集团新股上市首日涨幅不到20%，并连续下跌直至跌破发行价
富力地产等公司推迟回归A股
万科、保利、新湖中宝的企业债发行遇冷
香港市场，恒大IPO推迟、河南建业逆市发行破发
……
市场气氛跌至谷底
上市开发企业策略选择