2021年2021年度合富正创公寓营销策划案讲义.ppt

本案所研究重点：
如何确定目标客群？
如何确定公寓推广名称和主题形象？
如何确定储客策略？
如何销售？
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合富正创公寓营销策划案
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目标市场分析
目标客群定位
项目分析
推广策略
主题形象定位
认筹策略
营销策略
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合富正创公寓营销策划案
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市场供应
目前，合肥市小户型公寓供应总量约7100套，；主要供应区域在合肥东区（新站）和南区（包河）。
区域
供应面积
供应套数
产品类型
代表楼盘
06年新盘
东区

2850套
装修/挑高/普通
金色地带、圣大国际、温莎杰座
金色地带
南区

2128套
普通/挑高/装修
城市华庭、金地BOX、国贸公寓
金地BOX
西区

1280套
普通/装修/挑高
大溪地、学府星座、城市天地
城市天地
北区

850套
普通/挑高
上城国际、元一名城、水晶城
元一名城
2006年合肥住宅市场供应面积近700万平方米，，%
合肥东区和南区是小户型产品的主要供应区域，占据了小户型70%的供应量。精装修和挑高公寓是06年增加最多的小户性。
西区和北区的小户型多由大型楼盘供应，是制造产品差异化竞争的必然选择，也是各案迅速抢占市场的策略。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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分布特征
小户型公寓产品多分布在东区和东南区，其中新站区域最为集中，西区、北区以及市中心区域小户型产品较少。
旺城国际
星海都市公馆
水晶城
上城国际
元一名城
金龙公寓
天骄国际
金色地带
圣大国际
天龙现代城
城市之光
香格里拉三期
苹果公寓
铂金时代
国贸公寓
金地BOX
城市华庭
创景花园
众力同城
安高城市天地
新华学府星座
大溪地
拓基城市广场
一里洋房
名邦锦绣年华
月半湾都市青年公寓
光大国际广场
数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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产品特征
合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。
从类型看，除了普通的平层公寓外，精装修公寓在市场中的份额最大，其次是挑高公寓。这是合肥小户型中两种主要的产品形式。
从主力面积看，各楼盘的小户型面积多集中在50-60平方米之间。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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面积配比
合肥的小户型公寓市场与住宅市场相比，更为理性，纯粹的小面积不是市场主流，小户型更注重功能上的完善。
面积区间
户数
比例
普通
精装修
挑高
30以下
0
0
30-40
312套
%
2415套
40-50
2448套
%
50-60
2538套
%
3268套
60-70
1594套
%
1421套
70以上
212套
3%
合计
7104套
100%
40-60平方米的公寓是合肥小户型供应的主力，占70%的比例。
40平方米以下和70平方米以上的小户型公寓比例很小，特别是30平方米以下的小户型是市场空白。
精装修公寓面积集中在30-50平方米；挑高公寓面积集中在60平方米以上。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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价格特征
目前，合肥市一手住宅销售均价3193元/平方米，而小户型公寓的销售均价约为3750元/平方米，价格高出约560元/平方米。
南区
西区
北区
东区
从区域分布看，南区和西区的小户型价格相对较高；从产品看，挑高和精装修公寓价格比普通公寓要高。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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消化特征
目前，合肥一手住宅销售率约67%，小户型公寓销售率为63%；二者的销售率基本持平，小户型的快销特征并未显现。
个盘中的小户型公寓的销售率明显好于整体销售率,销售率靠前楼盘在产品定位和营销推广方面都是非常出色的。
数据来源：合肥市商品房交易网上备案系统数据整理：合富辉煌房地产（安徽）市场部
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合富正创公寓营销策划案
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市场预测
政策：按照“十一五”规划，合肥市未来高