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房地产广告推广计划

　　房地产的广告推广　　第一讲房地产广告计划确定　　当我们确定了产品的广告诉求点和广告基调后，制订切实可行的广告计划便成为实现最终销售目标的必须步骤。而一个可操作的完整的广告计划通常包含广告周期的安排，广告专题的安排，广告媒体的安排和广告预算的编排四个部分。
　　一、广告周期的安排　　广告时间的安排，在一个规范化的营销行为下，便是广告周期的确定。而一个楼盘的广告周期是隶属于它的营销周期的，作为一个相对独立的促销过程的营销周期，广告周期的安排便是其不可缺乏的一个部分。
　　通常，一个完整的营销周期由筹备期、公开期、强销期和连续期这四个部分组成。在引导期，大量的作业是部分销售前的准备工作，广告利用仅为部分新闻报道和户外媒体。人员销售了只是配合企业内部进行的少许认购工作。进入公开期，楼盘则被正式推向市场，适量的报纸稿配合人员推广，开始将卖场逐步热络起来。当强销期来临的时候，大量的报纸广告，结合强有力的业务推广，如人员造访，电话追踪，派报邮寄等等，立体的促销攻击全方面展开。为配合销售达成顶峰，或在相对低落的时候发明又一个销售高潮，多种促销活动层出不穷。强销期过后的连续期，则是对前期积累用户的消化吸收和部分事务性的收尾工作，工作平稳，广告量也相对平静。若这个营销周期只是整个销售过程的一部分，则该阶段的工作还应包含对此次销售策略的修正和检讨，努力为下一个营销周期的到来作准备。
　　区分于其它产品的营销周期，预售商品房的营销周期确实定除了企业内部本身的原因外，往往依靠于楼盘的施工进度，并时常以施工进度的某个时间点，如建筑出地面，结构的封顶，楼盘完工等等为营销的契入点。另外，各类节假日，多种舒适的季节等等也是制订营销周期的主要时间考量点。因为这些时候，大家出行方便，产品宣传有话题，轻易形***气鼎沸的旺销局面。
　　营销周期的长短并没有严格的限定，短则二三个月，长则一年二年****惯上讲，一个房地产项目从刚开始预售到最终一套房屋的卖出，能够计划为一个完整的营销周期。但一个楼盘在整个销售过程中，或是因为相持时间长，或是销售情况的跌宕起伏，实践中往往不止一个营销周期的存在。对销售总量在几十万平方米以上的小区型楼盘，每个不一样的时间段，更会有若干个相对独立的营销周期的存在，它们相互配合，前后呼应，以阶段性的销售业绩达成最终的销售目标。对应的，表现在广告时间的安排上，便是一个由若干个相对独立的，相互又相互配合小的广告周期串联而成的大的广告周期。
　　二、广告专题的安排　　通常来讲，一个楼盘总有多个关键诉求点，多个次要诉求点，除了说明书外，几乎任何一个媒体形式的每次内容表现，全部是以一个关键诉求点结合多个次要诉求点来加以展示的。实际操作中，归纳总结出来的多个关键诉求点往往轮番作为广告的专题来强打，而且，当其中的一个关键诉求点被选为广告的专题时，其它的多个关键诉求点则和次要诉求点一样，有选择的作为广告专题的专一表现，能够最大程度地吸引目标客源；
　　精心安排的广告专题的轮番展示，则能够保持楼盘的常新常亮。
　　有时，我们会发觉，广告专题的选择好象并没有包括产品的关键诉求点，而是和城市的四季改变，热门话题和生活****俗等等亲密相关。其实，这么的广告不是没有专题，而是专题相对隐蔽，创作者试图以亲和的姿态和近距离的角度来吸引用户，间接的引导大众对产品的爱好。
　　广告专题的轮番安排也不是无序的，它是和广告周期的安排和广告诉求点的内容紧密相连的。在产品引导期和公开期，广告紧密相连的。在产品引导期和公开期，广告专题多以产品的计划优势，楼盘的地段特征为主，经过形象的着力介绍，让一个新兴的事物立即为用户所注目和了解。到了楼盘的强销期和连续期，除非产品有尤其的优势，价格攻势往往成为广告的关键内容。在用户对产品了解的基础上，经过价格上的优惠折让和一些服务方面的承诺促进成交快速放大。
　　三、广告媒体的安排　　各色各样的户外媒体、印刷媒体和报刊杂志、广播电视等等媒体在信息传输的功效方面各有所长也各有所短，它们在广告活动中起着各自的作用。
　　为了更加好地发挥媒体的效率，使有限的广告经费收到最大的经济效益，应该对不一样类型的媒体在综合比较的基础上，加以合理的筛选、组合，以期取长补短，以优补拙。
　　因为房地产的“不动产”特质，它的常见广告媒体通常为户外媒体、印刷媒体和报刊媒体三大块。其中户外媒体因为位置固定，比较偏重于楼盘周围的区域性客源；
　　印刷媒体能够定向派发，针对性和灵活性全部较强；
　　报刊媒体和广播电视则覆盖面广，客源层多。三者取长补短，是房产广告的三驾车。
　　就“纵”的方面而言，我们已经知道，一个完整的广告周期由筹备期、公开期、强销期和连续期这四个部分组成。在广告的筹备期，广告媒体的安排以户