房地产项目中的景观成本管理.doc

房地产项目中的景观成本管理今年的 4月 17 号国家发布针对房地产市场的国十条,政策之严厉前所未有。执行 4 个多月来, 市场交易量一直低迷, 未见有好转趋势。业内已形成统一认识:这一轮宏观调整政策短期内不会退出,对市场和开发企业的影响将会持续相当长的一段时间。一方面市场疲软, 一方面工程成本在增加。根据今年上半年的合同反映, 今年的苗木市场出现大面积的材料上涨, 部分用作地被的小苗涨幅高达 50% 。而人工费在景观成本中占有一半之多, 虽然目前还没真实上涨,但根据通货膨胀的规律,用工成本增加是必然结果。这种市场不振成本上涨的现实不断挤压房地产企业的利润空间, 促使企业面对更精细化的成本管理。也许有人认为, 在行情低迷时只要通过提高产品的档次和质量就能赢得市场, 事实上在目前的市场环境下, 想把成本上涨的压力转嫁给消费者, 只能加剧有价无市的局面, 更难实现偏软市场条件下快速销售的目标。因此, 在当前市场成交量急剧下跌的情况下, 成本控制是增强赢利能力的致胜法宝,对企业的贡献最大。一、制定合理的成本目标精细化成本管理首先是制定合理的成本目标。然而,根据多个知名公司的实践来看,没有统一的标准,也没有划一的价格。造价控制完全因地制宜,因时制宜,因公司制宜。大公司根据多年的经验,在原有的基础上做加减法。小公司基本上就是拍脑袋,今年市场好成本增加一倍,明年市场不好就砍半。这里就存在一个逻辑: 是为了成本而做景观,还是为了景观制定合理的成本?景观的成本如何制定? 我们知道,房地产项目中的景观工程相较于其它类型的景观更具有功利性。优秀的景观给客户带来的现场体验,直接提升房屋售价。因此在一定程度上增加景观投入,提升楼盘品质,能够带来较大的经济收益。然而任何投入都有边际效应,当追加的成本超出了客户为此付出的心理价位,下单意愿降低,反而不利于销售。由此看来景观作为楼盘产品的附加值,必须以客户的现实需求为目标, 量身定做,并根据景观效果制定合理的成本目标。根据客户要求定制景观有两种方式,一种根据已研究确定好的产品,由经验丰富的景观设计师,选择相匹配的景观要素(水景、泳池、小品、绿化、草坪等),并根据这些景观要素所占的比重, 提出景观成本建议价。这种方式适用于成熟的地产公司,对客户的研究非常成熟,并已形成完整的产品线框架。另一种方式适用于对市场还不确定, 需要对客户心理探索研究, 称之为客户调研确定法。由策划公司寻找目标客户群,景观设计师准备好各种景观元素的图片对客户进行接受度测试,由客户直接决定景观形象和投入成本。这种方式市场定位更精准,但需要景观设计师做大量的准备工作:事前要对各种景观进行甄选,并针对本项目,根据不同的成本层次,形成几个初步景观方案。为了使测试结果更有代表性,经测试的客户需要达到一定数量。这种成本确定方式在操作的过程中投入的资金并不高,而且对后期的景观设计有很强的指导作用,唯一的缺点是需要比较长的运作时间。因此,只要时间允许,后一种方式对产品定制的更有现实意义。以上两种不同的方式实际上都贯穿同一个思想:产品定位决定了景观形象,更直接地说是房屋售价决定了景观成本。根据笔者的经验,一个 10 万方的楼盘景观面积约 3 万方, 20 万方的楼盘的景观面积约 7 万方。景观面积占楼盘可售面积的 30% 左右,长三角地区大城市的楼盘普遍已达万元,而景观造价根据不