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龙兴商业广场销售策略
面对商业物业激烈的竞争局面， 龙兴商业城除加强本身内功外， 尚须
在不断更新的营销策略上求新求异， 才能在竞争对手中脱颖而出， 取
得良好的销售业绩。 为此， 我司在结合多年商业物业销售经验的基础
上， 总结近期内商业物业常见的操作手法， 提出如下营销策略供讨论。
(一)永不供楼营销策划方案
龙兴商业城与好百年十五年租赁关系的确立， 其销售的主要营销模式
也必将为返租方式。 考虑到该营销模式的目前现状， 我司建议在目前
一般做法的基础上需求突破。 为此， 我司特出台永不供楼的方式供参
考：
传统方式
一般都采取每年由发展商提供 8% 的固定回报。同时，发展商为达促
销目的，往往都将前三年(布吉中心广场为四年)的租金直接从首期
款中扣除。现以一价值 40 万的铺位，返租 15 年、每年 8% ，银行提
供五成五年按揭付款为例，分析小业主和发展商的收益：
铺位总房款： 40 万
首期五成扣除三年租金后小业主实际支付首期款： 万
发展商实际总计收取房款为： 万
十五年内发展商共计支付金额为 400000*8%*12= 万
小业主十年每月供楼款为： 元
前三年小业主实际支付资金总额为：
*3*36+104000=182422 元
从第四年开始，小业主每月所收租金额为： 2666 元/ 月
小业主前七年除去供楼款后的所得收益为：
1. ( 2666-2178 ) *84=41014 元
小业主前十年尚有成本数额为： 182422 — 41014=141487 元
后五年业主每年收益 8% ，尚须收回成本的时间为：
1. 141487/400000/8%= 年
结论：
4 小业主投入资金总额为 182422 元，到第 年全部收回成本
(不计入租赁税和其他杂费) ，前十年时尚有资金 141487 元尚未收
回。
4 发展商总计收回资金为： 万，十五年共计支付 万，须
补贴 8 万员。

发展商采取首期支付 20% ，前十年由发展商提供等额供楼款帮助业
主供楼，后五年发展商则提供每年 3% 的固定回报。同时，采取将同
等物业提高 25% 售价的方式， 同样由银行提供五成五年按揭的方式，
分析小业主和发展商的收益：
铺位实际总房款： 40 万
铺位公布总房款： 50 万
首期二成为： 10 万
发展商实际总计收取房款为： 35 万
十年每月供楼款为： 2723 元
十五年内发展商共计支付金额为：
500000*3%*5+2723*10*12= 万
前十年小业主尚有资金成本为 20% ： 10 万
十五年内，尚须收回成本为：
a) 10 — = 万
结论：
4 小业主投入资金总额为 10 万元，不计入租赁税和其他杂费，前
十年时尚有资金 10 万元尚未收回。十五年后尚有 万未收回。
4 发展商总计收回资金为： 35 万，十五年共计支付 万，须补
贴 万员。
以实际价值为 40 万的铺位为例，以上两种方式对比见下表
对比情况传统方式新方案
小业主投入资金额 182422 元 1