第10章 住房——消费支出规划.ppt

住房消费规划工作流程
第一步 确定客户购房意愿
第二步 收集客户信息（略）
第三步 分析客户财务状况（略）
第四步 协助客户制定购房目标
第五步 帮助客户进行贷款规划
第六步 购房计划的实施（略）
第七步 住房规划的调整
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第一步 确定客户购房意愿
适宜租房的人群：
1、刚刚踏入社会的年轻人
2、工作地点与生活范围不固定者
3、储蓄不多的家庭
4、不急需买房且辨不清房价走势者
购房还是租房？
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第一步 确定客户购房意愿
购房还是租房？
租房
购房
优点
负担较轻，以同样的付出拥有较佳的居住品质，灵活方便，自由性强，可有效节省部分交通费用
房子有增值潜力，可满足心理层面归属感、安全感的需求
缺点
看房东的脸色，较不稳定，没有保障
负担较重，房贷的压力可能会让生活的质量大打折扣
所得
自备款所衍生的收入
增值潜力、税收优惠
付出
每月的房租
自备款和所衍生的收入，购房相关税费
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第一步 确定客户购房意愿
1、年成本法：
购房成本=首付款机会成本+贷款利息
租房成本=房租
2、净现值法：
购房现金流=处置房款现值-
（购房首付+还贷款现值+贷款余额现值）
租房现金流=住房押金+房租现值
购房还是租房？
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第四步 协助客户制定购房目标
确定购房面积需求的原则：
1、不必盲目求大
2、无需一次到位
3、量力而行
较为合理的购房面积：
购房面积需求
家庭
面积（㎡）
说明
单身客户
30~60
客厅最好大一些
青年夫妇
60左右
交通方便
以节省成本
老年夫妇
< 60
交通方便、
医疗便捷
三口之家
80~120
三代同堂
> 110
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第四步 协助客户制定购房目标
1、以储蓄及交费能力估算负担得起的房屋总价
▲可负担首付款=目前净资产在未来买房时的终值+以目前年收入为年金在未来购房时的年金终值×年收入中可负担首付比例的上限；
▲可负担房贷=以未来购房时年收入为年金的年金现值×年收入中可负担贷款的比率上限；
▲可负担房屋总价=可负担首付款+可负担房贷；
▲可负担房屋单价=可负担房屋总价/需求平方米数。
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
[例2-1] 王先生年收入10万元，预计收入每年增加3%，每年的储蓄比例为40%。目前有存款2万元，打算5年后买房，假设王先生的投资报酬率为10%，准备房贷20年，假设房贷利率6%。
首付部分=29（万元）
贷款部分=（万元）
可负担房屋总价=（万元）
房屋贷款占总价的成数==%
若王先生计划购买100平方米的房子，则
可负担房屋单价=858000/100=8580（元/平方米）
可购房屋价格推导
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第四步 协助客户制定购房目标
2、按想购买的房屋价格来计算每月需要负担的费用
▲欲购买的房屋总价=房屋单价×需求面积；
▲需要支付的首期费用=
欲购买的房屋总价×（1-按揭贷款成数比例）；
▲需要支付的贷款部分=
欲购买的房屋总价×按揭贷款成数比例；
▲每月摊还的贷款本息费用=以月为单位的准年金值。
可购房屋价格推导
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