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我国保障性住房融资模式探讨
一、我国保障性住房现状
保障性住房是与商品性住房相对应的一种概念，指的是政 府为中低收入住房家庭提供的限定供应对象、建设标准、销售 价格或租金的住房。目前我国的保障性住房大致可以分为以下 五种：
保障形式
保障对象及内容
廉租房
廉租房以政府核定的低租金租赁给城市最低收入家庭，只 租不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权。
经济适用房
经济适用房以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入 住房困难家庭。经适房在取得完全产权前，只能用于自住，不 得出售、出租、闲置、出借。
限价房
限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府 和开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套 型住房。
公共租赁房
公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难 家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城 市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。
棚户区
虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房 建设的重要部分。棚户区分为城市棚户区、国有工矿棚户区、 国有林区棚户区、国有垦区危房四类,其中城市棚户区约占65%。
保障形式
保障对象及内容
廉租房
廉租房以政府檢定的低租金租賃给城市最低收入家庭，只租 不售，其所有者为国家，低收入家庭没有产权.
经济适用房
经济适用房以政府梢导价出售给有一定支付能力的低收入 ，只能用干自住， 不得出售、出租、闲置、出借.
限价房
限价房为限地价、限房价的普通商品住房，它是按照政府和 开发商的约定价位出售给中等收入家庭的中低价位、中小套 型住房.
公共租赁房
公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房国难 家庭"有条件的地区，可以将■新就业职工和有稔定职业并在 城市居住一定年限的外来务工人负纳入供应范围.
棚户区
虽然棚户区不属于保障房，但棚户区改造却是组成保障房建 、園有工矿（煤矿） 棚户区、国有林区棚户区、国有垦区危房四类，其中城市棚 户区约占65Ka
、“十二五”期间3600万套保障房建设的宏大计划
中央政府提出在“十二五”期间新建3600万套保障性住 房，到2015年实现保障性住房的覆盖面达到20%,远高于目前7% 的水平。
具体安排是2011年开工建设1000万套，2012年再建设1000 万套，2013〜2015年每年建设500〜600万套。
图2 : 2011年1000万套保障性住房的构成
□旌a区改造住房 ■经济适电房和两限旁
□公共租赁住旁 □兼租房
数据来源：Wind资讯，工行投行研究中心
中央政府在2011年的施政举措中，将保障房作为了一个重 要的民生工程。今年将建设的1000万套保障性住房包括三个部 分:一是400万套棚户区改造住房，二是经济适用房和两限房200 万套，三是公共租赁住房220万套和超过160万套的廉租房。
如果保障性住房按照每套60平方米计，3600万套住房就有 21. 6亿平方米。2006〜2010年的5年时间里，我国住宅销售面积 合计为35. 86亿平方米，“十二五”期间我国保障性住房建设面
积将是“十一五”期间整个住宅销售总面积的60. 23%o我国住 宅竣工面积合计为25. 96亿平方米，“十二五”期间我国保障性 住房建设面积将是“十一五”期间整个住宅竣工总面积的 %o
图3：全国住宅林售面积
田4：金国住宅竣工面积
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教摒来源，Wind,工行枚行研究中心 数据来獺 Wmd,工行投行研究中心
三、保障性住房建设存在着巨大的资金缺口
要实现2011年1000万套的保障性住房建设目标，所需要的 。“十二五”期间我国计划 暂建的3600万套保障性住房，所需要投入的资金将超过5万亿 丿IS o
2010年全国住宅开发投资完成额为3. 4万亿元，2011年近
4万亿元的保障房建设投资，预计将达到全国住宅开发投资规 模的三分之一左右。中央财政预算拟安排补助资金1030亿元， 其余90%的资金需要通过各种途径配套解决。如果地方配套的资金跟不上，将成为制约保障房建设的关键问题。
图■全園住宅投资完成额及累计同比
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数掳来源：Wind资讯，工行投行研究中心
四、公共租赁住房的资金压力最大
公共租赁房