深圳物业公司管理100问.docx

深圳物棠管理100冏
00五年三月
内容
第一章项目前期篝借隋段
物渠管理
财矜管理
政策法夫兄
第二章^目接管瞬收P皆段
工程
物渠管理
行政人事管理
财矜管理
政策法规
第三章项目交付使用隋段
物渠管理
行政人事管理
财矜管理
法律责任
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第一章 项目前期簿借陷段
养健占冏堰20冏
-物渠管理
.物渠管理公司鹰何日寺介入
物渠管理公司愿在祝^^言十陷段介入。
. 金肖售日寺，需公示的有^物棠管理方面的管理文件
■篦畤蕖主公祭J》、《陶畤业主公务J》、物棠管理公司的《管渠轨照》、善》、
《前期物棠管理合同》等。
•深圳市管理公幺勺舆香港大厦公契的昊同
筵署方不同。深圳《管理公务J》由全体渠主窈署。而《香港大厦公契》刖由樊展商、管理 公司及第一位完成^^渠主筵署。
.现有的管理公义勺之起草' 塞批的程序' 内容及不足之虞
程序：
内容:
1）蕖主的耀利、羲矜;
2）蕖主大曹和蕖主委具畲；
3）物棠公司的管理靶固I；
4）物棠公司服矜的内容；
5）物棠公司的管理殿责；
6）其他船J定之事；
7）责任；
不足之虞：
1）壬兄畤管理公务繇勺定 是以常地法规卷准，国内法规并不完善。
2）管理公约要^谩渠委曾不断修改，才可完善。
.管理份额舆不可分割分萋攵的昊同现畤H内之法规加没有不可分割分数之表述。阈内 部分^^之管理公幺勺引用管理份额，管理分额指樊展商卷使各棠主分撰及 交幺内管理费而分配 太台各罩元的份额,有^各罩元的管理份额,按建篥面稹言十算。
.公共部分是否rt■算渠未置，怎檄rt■算（例如停隼埸' 曾所等）
H内法规没有明硅渠槿分额之表述。
.装修指南中注意之事项使
装修指南一般需要包含黑项内容：
申幸艮装修及瞬收退押金流程
房屋女吉情及需特别明示的管，泉分怖、防水虑理眉、空^主梭和防盗安装位
置。
涉及系统^施（离字居多）的改建规定，如中央空消防趣感 噫淋、资路、煤***管道等。
D施工除伍须遵守的管理规定和防火规定。
E、蕖主及施工罩位遵守本指南规定的承
卷财矜管理
.管理费用之明幺出
管理虑俳j瓣期亵生之常见费用明条小
1）箱物资麟置，包括辨公箱/用品支出、保安^借、工程雉修器具、清澈工具、具工制
服、具工宿舍教
2）员工^支：包括招聘具工^用、篝借期具工工资及福利支出、具工培^费
IMI荒清澈费
4）管理虑辨公室装修费
.深圳市物渠管理服牙务收费之襟型及上浮幅度
物渠管理服矜收费^行政府控制彳贾。市物^局曾同市住宅局根方度物棠管理服矜社畲平均成本、 费用和住（用）户的^湃承受能力，JW泛徵求企蕖和市民意见彳灸，向社曹公伟指醇^格，由物 渠管理罩位根撼^^等级及提供的服矜项目、服矜^量、服矜深度在政府指醇^格赣圉内提出 具醴收费襟型，辍渠主管理委具畲事核，^^主大畲通谩彳奏轨行；但最幺冬碓言忍的收费襟型J®典 物渠管理所逵到的收费等级相符。
在住宅H、高眉商住楔（住宅穰）、嘉字楔和工蕖H内卷商渠用途的物渠，可在^物渠管理服 矜收费才票型的基磁上上浮，但最高不得超谩150%；在住宅H、高眉商住（住宅穰）、工 蕖H辨公的（不包括工蕖力添房中生羟管理辨公），可在^物蕖管理服矜收费才票型的基磁上上
浮，但最高不得超谩100%o MS “侵^侵彳配'的原邱J,凡已掩得市级“安全文明檄兵小
、物渠管理侵秀住宅H （大鼠 IME）“耦虢的小H,收费才票型可上浮5%；狸得省级 ®秀管理罩位耦虢的可以上浮10%；狸得II家级侵秀物棠管理罩位耦虢可以上浮20%o以上 耦虢以最高耦虢卷准。
.深圳市商渠JW埸是否愿收推IW费用，是否包含在管理费中原刖上，物渠交 付使用前的金肖售推/W费用愿由樊展商负责，若物渠交付使用彳灸，商埸管理费中愿已包含商埸推
费用。
.深圳市物蕖管理企渠是否可fl收物渠管理费（三他月管理费周樽金）
物渠管理收费愿按月收取，^^方愤商务J定可以子即I攵，但子期I攵期限不得超谩3彳固月。
.售模畤，是否可赠送管理费
不能赠送管理费，但樊展商可承^向蕖主赠送管理费，所承18赠送的管理费愿由 樊展商支付予管理公司
.深圳市空置房的管理服牙务收费辨法
《物棠管理修例》规定：已竣工但尚未出售或者尚未交女合物^^受人的物蕖，