青岛市商品房购预售管理.doc

商品房购预售管理
商品房预购预售，实际上就是房地产的期货交易。它是在房地产开发商还没有把房屋建设起来以前，或房产还没有竣工以前，以预售的方式把房屋卖出去。
(一)预售房屋条件及程序
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定，商品房预售，必须符合下列条件：
，取得土地使用权证书。
。
，投入开发建设资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。
，取得商品房预售许可证明(附件见第57页)。青岛市的规定为多层住宅必须封顶，高层住宅主体达到2/3，即可销售。
，经过房地产管理主管部门核查批准，领取预售房产许可证，井办理预售登记，即可以进行房屋销售。
房地产价格的种类
房地产是一个巨大的产业体系，房地产经济和房地产市场运行极其复杂，因此房地产价格有着不同的种类。根据不同的标准，可以把房地产价格划分以下几种类型：
、房产价格、房地产价格
、评估价格、市场价格
、单位价格、楼面地价
住宅的单位还可以分为建筑面积、使用面积以它们作为计价的单位就成为楼面地价。
、使用权价格
、招标价格、拍卖价格
、课税价格、征用价格
、标定地价、市场地价
国家为了发展房地产经济，发展房地产市场，以及对房地产市场进行有力的调控，在对城市土地分等定级的基础上，对各级土地确定一个最基本的价格，就是基准地价。也称为土地出让的底价。
标定地价是在基准地价的基础上，考虑了每块土地的具体情况，也就是说考虑了影响土地价格的其他因素而确定的土地的价格，标定地价接近于土地的市场价格。
土地市场价格是在土地市场的交易过程中形成的价格。这是土地现实的价格。土地的基准价格，是土地的标定价格和土地的市场价格的基础。
另外，在房地产经济运行中还有一些价格形态，如最高限价、最低限价以及计划价格、指导价格、平均价格、成本价格、销售价格等。
目前中国城市房地产的建设都是以综合开发形式进行的，房地产的生产价格一般都以综合开发造价的形式出现的。所以，综合开发价格也就是房地产的生产价格或房地产的造价。中国各地综合开发造价，虽然由于地区的不同有些差别，但是它们的主要内容是相同的。目前房地产综合开发价格大体上包括以下一些内容。
：土地补偿费、青苗补偿费、集体财产补偿费、超转人员补偿费、农转工人员级差补贴、菜田基金、安置劳动力补偿、平地补助费、私人财产补偿费。
：私房作价、地上物补偿费、搬家费、拆房费、碴土清理费、临时设施费、周转房费、农户住房原拆原建费、单位拆迁费、安置用房费。
：三通—平费、勘察设计费、拆迁征地管理费。
：住宅建筑安装工程造价。
：附属工程包括指煤气调压站、热力点、开闭所、变电室、锅炉房、高压水泵房等。
：室外工程指上水、污水、雨水、电力、电信、热力、煤气、庭院、围墙、人防出入口等：
：公共