农村宅基地使用权流转分析.doc

书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

农村宅基地使用权流转分析
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟。

宅基地使用权的流转是宅基地使用权制度中的焦点，存在的分歧也最大。宅基地使用权流转的制度缺失，导致了小产权房现象的大量出现，也带来了宅基地上的房屋抵押效力、强制执行程序等司法难题。为把握宅基地使用权流转的制度演变规律并增强讨论的针对性，本文侧重对县域近郊农村宅基地使用权流转的实证分析。
一、田野调查的基本概况
本次田野调查采取实地调研方式进行，主要运用抽样调查和深度访谈的方法，注重在与被访谈对象的交谈中发现问题。在取得访谈对象基本信任的基础上，详细了解被访谈对象的人口组成、职业类别、家庭收入、知识背景等信息，基本掌握了被调查区域不同农户对待宅基地使用权流转的心理状态，为提出完善宅基地使用权流转制度的相关建议提供了第一手信息支撑。
二、宅基地使用权流转的基本样态
。基于耕地保护、土地用途管制等原因，被调查区域已有村庄居住区之外已无可供分配的空闲地。但是，该地农村娶亲的男方需提供新房的****俗依旧存在。在无法获得新的宅基地的情况下，原有宅基地使用权就会在父子两代之间进行再分配。其基本模式为：农户在子女婚前将原有房屋进行翻建，按照宅基地面积大小，翻建为北房为４间或５间的带有配房的类似四合院的院落。子女婚后不久，农户间进行分家析产，父母分得其中或东或西的两间北房及其配房，但是共同使用同一院落出口，形成了两户共享原宅基地使用权的情形。个别情况下，因父母子女关系不睦，分家析产后会根据房屋分配情况在院落中砌墙，双方有独立的院落出口，形成了对宅基地的物理隔离。这种情况在被调查区域并不多见，但是在被调查村庄附近，距离约３公里的另外一个村，这种情况就极为普遍，似乎已无法用父母子女关系不睦来解释，而是成为一种****俗。农户家庭成员间对宅基地使用权的再分配既是对子女婚嫁提供新房这一风俗的遵从，也与农户改善居住条件的愿望相一致。按照法定结婚年龄来计算，这样的房屋翻建和宅基地使用权再分配一般以２０年或稍微更长一段时间为周期，与农村地区砖木结构房屋的正常使用年限较为吻合。因此，农户家庭成员间的宅基地使用权再分配在被调查区域运作较为顺畅，发生矛盾、产生纠纷的情形较为少见，即使产生纠纷也主要是通过村委会或家族长辈出面调解予以解决。同时，需要注意到这一宅基地使用权的再分配方式通常只存在于父母与娶妻的儿子或招婿的女儿之间。按照被调查区域的风俗，出嫁女一旦出嫁就不能再对娘家财产提出分家析产的主张，也不能以继承父母遗产为由分得父母房屋及所属的宅基地使用权。田野调查发现，该项风俗仍旧为绝大多数的被调查县域近郊农村的村民认可并接受，被调查区域尚未发现因此类纠纷起诉至法院的情形。但是，随着法治观念的普及、近郊农村被拆迁的可能性增加以及出嫁女赡养父母形式的多元化，该项风俗有被突破的可能。。上述农户家庭成员间对宅基地使用权的再分配一般发生在农户只有一个子女的情况下，对于农户有两个儿子且两个儿子均娶亲的情形，提供新房的要求一般就要通过农村集体组织成员间的宅基地使用权流转予以实现，也就是由该农户向有空闲宅基地且有出卖意愿的家庭购买。该宅基地使用权的流转同样采用“房地一体”的原则，宅基地使用权和宅基地上的房屋一体售卖。且由于被调研区域属近郊农村，该区域具有拆迁补偿的利益期待。因此，流转时，宅基地使用权的价格已被包含在流转价格之内，半亩左右的宅基地使用权价格一般在１０万元左右。除此之外，农村集体组织成员间一般不发生宅基地使用权的流转。随着农村地区熟人社会关系网络的淡化，农户流转宅基地使用权的预期对象也不再局限于本村村民，而倾向于价高者得的竞争机制。调查期间，有被访谈者认为如果法律政策允许，其更倾向将宅基地使用权向本村村民之外的人员流转，因为这样可以更直接的商谈售卖价格。但是，调研中也发现了另外一个伴随现象，尽管农户倾向于价高者得的竞争机制，但是在农户家庭成员有兄弟姊妹等近亲属关系且近亲属有购买需求时，价高者得的竞争机制就无存在空间。不同于法律上关于近亲属范围的界定，少数情形下，该近亲属的范围可能拓展至未出五服的本姓家族，显示出传统文化在农村地区仍具有顽强的生命力、影响力。。农村集体组织成员外的宅基地使用权流转分为两种情形，一类是个别农户独自向农村集体组织成员之外人员的转让；另一类是村庄利用村内空闲宅基地进行房屋建设，并向农村集体组织成员之外人员的转让。被调查村庄存在第一类情形，距离被调查村庄４公里左右且距县城更近的