北京XX商场珠宝城项目可行性研究报告.doc

XX商场珠宝城工程
可行性研究报告
目录
1 工程概况 4
工程名称 4
开发公司 4
工程建设进度 4
2 工程投资环境与市场研究 4
城市宏观经济背景 4
相关市场研究 9
北京商场/购物中心商业管理模式研究 20
北京珠宝市场开展现状分析 23
3 宗地分析 28
地块分析 28
工程SWOT分析 29
4 市场定位 31
工程定位 31
客户定位 31
价格定位 31
工程开展设想 32
5 投资估算与资金筹措 33
工程投资总估算 33
资金筹措 34
还款安排与财务费用 35
6 工程租金收入测算 36
工程租金收入测算 36
工程回款方案 37
工程利润测算 37
7 工程商业售价测算 38
8 财务敏感性分析 38
盈利能力分析 38
工程不确定性分析 38
社会效益和影响分析 39
9 可行性研究结论和建议 40
拟建方案的结论性意见 40
工程风险及防范建议 41
工程概况
工程名称
圣达房地产开发“XX商场珠宝城〞工程。
开发公司
圣达房地产开发为本工程的开发主体，专项从事本地块的房地产开发经营。
工程建设进度
工程建设工程从2006年1月至2006年12月，建设周期为1年。根底工程的开工时间为2006年1月，竣工时间预计为2006年12月。2007年1月正式进入工程的招商期，出租至2047年〔参照商业用地使用权年限确定〕。对工程的经济测算期，从2006年开始至2047年结束。
工程投资环境与市场研究
城市宏观经济背景
城市经济开展状况
GDP、人均GDP高速增长
自1998年以来，北京市的经济快速开展，GPD每年均以2位数的速度增长。2004年，北京市的GDP到达亿元，%，是历年GDP增长速度最快的一年。人均GDP也保持快速增长的态势，2004年北京人均GDP已经到达4454美元，%。
产业结构继续优化，非农产业比重不断上升
2004年，第一产业实现增加值亿元，%，增幅下降个百分点；第二产业实现增加值亿元，%，增幅提高个百分点；第三产业实现增加值2570亿元，%，增幅提高个百分点。二、%，比上年提高个百分点，其中第二产业比重上升个百分点。
宏观调控下固定资产投资涨幅虽见回落，但仍呈现增长高速趋稳的态势
全社会固定资产投资持续增长，但增幅逐年回落。2004年全社会固定资产投资额到达252亿元，比上年降低个百分比。
2005年前5个月，北京市完成全社会固定资产投资亿元，%，增幅高于前4个月个百分点。城镇投资亿元，%，其中，房地产开发投资亿元，%，增幅低于上年同期个百分点；农村投资亿元，%。
城市消费市场
社会消费品零售总额保持两位数的增长速度
自1998年以来，北京市限额以上商业企业实现社会消费品零售总额保持10%左右的增长速度。2004年到达亿元，%。
居民收入不断提高为消费市场不断增长打下坚实根底
2004年城市居民人均可支配收入到达元，%，扣除价格因素，%。2005年1至5月，城市居民人均可支配收入元，%，%。
消费结构发生质变，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型
根据北京统计公布的居民消费分析报告，自2001年北京市人均GDP突破3000美元以来，北京城市居民的消费已从注重量的满足转向追求质的提高，从以衣食消费为主的生存型转向追求生活质量的享受型。主要表现为：恩格尔系数持续下降，根本生活消费比重已降到30%左右，住房、汽车、教育、通讯等提高生活质量的消费所占比例不断攀升。
包括了美容、首饰在内的用品类消费对消费总额增长的奉献率提高
2005年8月，北京市用品类商品实现零售额亿元，同比增长15%，%，远远高于其他三类商品的奉献率〔%、%、%〕。1-8月，用品类商品累计实现零售额亿元，%，%，比1-7月提高个百分点。
用品类商品中主要增长点仍然集中在美容、首饰、家居用品、通讯器材以及药品类。据对限额以上批发、零售贸易业企业统计，%和26