世联2010年长沙长房南屏锦源营销策略执行总纲.ppt

长房南屏锦源营销策略执行总纲
谨呈:长房(集团) 国广置业
11/11/2017
报告框架
5、项目营销策略及营销执行
4、项目核心价值分析
3、竞争及客户分析
2、政策环境分析
1、项目及目标回顾
6、价值实现及营销费用
2
项目背景
1
回顾。
项目自身、项目目标回顾
3
区域分析——项目处于城市核心辐射区&城市生态宜居新区
红星大市场
天际岭森林公园
红星商圈
井湾子商圈
万家丽路,
地铁4号线
地铁1号线
长株潭城际轨道
国际会展中心
本项目
万家丽路
湘府路
武广高铁
沪昆高铁
京珠
高速
省府
武广新城
项目至省府片区10分钟车程
项目至红星商圈5分钟车程
项目至武广新城5分钟车程
项目回顾
4
项目主要经济技术指标
占地面积: 67752㎡
建筑面积:㎡
容积率:
住宅中商品房面积:㎡
住宅中商品房总套数:554套
商业面积:㎡
学校面积:6218㎡
绿化率: %
地上停车位:273个
地下停车位: 304 个
本体分析——项目为纯住宅小区,项目自建有学校、商业等配套,社区功能较齐全;与长沙广电新址仅一路之隔。
学校
长沙广电中心新址
项目回顾
5
本体分析——产品附加值大,舒适度高
空中
花园
131㎡3+1房
入户
花园
阳台
空中
花园
143㎡4+1房
户型方正、实用,通透性较好
带入户花园,景观、生活双阳台
宽敞内花园可改房,产品附加值高
主卧带书房,独立卫生间、衣帽间、阳台,设计气派舒适
89㎡2+1房
入户
花园
阳台
空中
花园
户型方正,紧凑实用
,增强舒适度
主卧、书房、公卫均赠送凸窗,产品舒适性增加
户型方正,通透性较好
带入户花园,景观、生活双阳台,内花园,产品附加值高
卧房均带飘窗,舒适性佳
大尺度南向撗厅设计,主卧带卫生间、步入式衣帽间,舒适度很好
阳台
项目回顾
6
地理位置:城市核心辐射区&城市生态宜居新区
规模:中等规模
产品:舒适户型居多
配套:满足基本教育、商业需求,紧邻广电中心新址
价格目标:平齐区域价格第一阵营水平
速度目标:%销售
形象目标:建立高品质的市场形象与客户认知。
我们的核心价值体系是什么?
目标
目标回顾
7
政策研究
2


8
新政从多角度深化、加强历次调控内容:从金融手段向税收手段倾斜,体现长期调控决心;紧缩信贷,首付三成,停止发放三套房贷;地方细则不断跟进,从一线城市不断蔓延开来;……
政策背景分析
房地产政策——持续收紧,内容逐步细化,力度逐渐加大,辐射范围逐渐扩大,政府调控坚决。
9
政策背景分析
政策影响——在首付、契税提高和加息的重叠作用下,购房者成本增加,消费需求逐渐萎缩。
贷款首付提高,增加了购房者的购房成本,不仅打击了投资需求,更限制了一定的改善型和刚性需求
契税的提高和加息措施,更增加了客户的观望情绪
加上2011年初房产税试行的预期,都将进一步增加客户的观望情绪
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