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第一部分 房屋买卖相关知识
1. 售房的相关知识
售房人身份有哪几种？
房屋共有权人： 共有房屋一般分为： “按比例共有”和“共同共有”两种。 所谓“按比
例共有”是指房屋共有人按照各自的房屋份额对共有的房屋分享权利和承担义务； “共同共
有”是指房屋共有人对共有房屋分享权利和承担义务。房屋共有权保障共有人的权利。
继承人： 继承人是指依法继承财产的人， 分为法定继承人和遗嘱继承人。 前者指依法的
当然继承人，后者指被继承人所指定的继承人。
法定继承是指按照法律规定的继承人范围、 继承人顺序、遗产分配原则的一种继承方式。（继承顺序： 第一顺序： 配偶、子女、父母；第二顺序： 兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母。继承开始后， 由第一顺序继承人继承， 第二顺序继承人不继承。 没有第一顺序继承人继
承的，由第二顺序继承人继承。 ）
? 遗嘱继承： 是指按照立遗嘱人生前所留下的符合法律规定的合法遗嘱的内容要求， 确定
被继承人的继承人及各继承人应继承遗产的份额。
委托人：是指委托他人为自己办理事务的人。受托人 (被委托人 )是指接受委托人的委
托，代理委托人从事民事、商事活动或者诉讼、仲裁活动的人。
监护人： 是指对无民事行为能力和限制民事行为能力的人 （如未成年人或精神病人） 的
人身、 财产和其他合法权益负有监督和保护责任的人。 监护人必须具有完全行为能力， 并依
法律规定产生。我国规定的监护人有以下三种情况：
监护人的近亲属， 包括父母、 成年子女、 配偶、兄弟姐妹、 祖父母、 外祖父母、 孙子女、外孙子女；
关系密切的其他亲属和朋友。 这些人虽然与近亲属不同， 没有必须担任监护人的法律上
的义务，但是，有些是自愿承担监护责任的，经所在单位或者居委会、村委会同意，可
以担任监护人；
如果没有上述监护人， 则由社会和国家负责， 由所在单位或者居委会、 村委会或者民政部门担任监护人。
房屋的产权性质
如何判断房屋的产权性质？
答：从房产证上看房屋性质一栏： 商品房、已购公房、 经纪适用房、 按限价商品房管理等等。
商品房：指各房地产开发公司投资兴建的，以营利为目的，按市场规律经营的房子。
已购公房（房改房） ：指按照国家房改有关售房政策，单位职工按成本价、标准价或优
惠价购买的原产权属于单位的公有住房。 职工根据国家政策， 按成本价或标准价购买的由单
位建设的安居工程和集资合作建设的住房。
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经济适用房： 是指已经列入国家计划， 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单
位建造， 以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。 它是具有社会保障性质的商品住宅。 经
济适用房：是指已经列入国家计划， 由城市政府组织房地产开发企业或者集资建房单位建造，
以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。它是具有社会保障性质的商品住宅。
哪些房产可以直接上市交易？
答： 商品房、已购公房，满 5 年的经纪适用房或部分限价商品房，可以直接上市交易。
经纪适用房包含哪些类房屋（一类、二类）？
答： 一类经纪适用房：面向社会公开发售的经纪适用房
二类经纪适用房 : 回迁性质或康居安居性质的房屋，按经济适用住房管理的其他类房
屋。
经纪适用房如果上市交易需要达到什么条件？
答： 房产证登记日期满 5 年
如果该房屋仍有按揭未偿还请，要上市交易需要做哪些事情？流程如何？大约的时效？
需要提供哪些资料？
答：必须先还完按揭，才能交易。还完贷款后，银行出具解除抵押证明及他项权利证书，银
行人员 （部分银行需业主本人到场） 到房屋交易中心办理解押手续，当天可办理完毕， 但房
屋交易中心需要 3 个工作日进行二次审批，之后才可以正常进行过户等手续的办理。
识别房产证和身份证真伪
如何识别房产证真伪
答： 几种常见的辨别真假的方式：
1 ）看封皮。真的产权证封面硬实有纹理，摸起来有凹凸感，颜色鲜艳（深红色） ，字体纹
理清晰醒目；内页纸张是采用专业水印纸，类似人民币的水印制作，有特殊的图案 ,图案的
识别方法类似人民币的水印头像， 只有在灯光下才能看出来； 假的产权证则封面光滑， 颜色
暗淡（暗红色） ，封皮较软。
）看纸张。假产权证的水印平铺就容易看见，质量粗糙，模糊不清；真产权证纸张光洁、挺实，用手轻抖有哗哗的响声；假的纸张手感稀松、柔软。
）看缝制。真产权证的内页都缝合得很