2008年江苏睢宁聆天景城项目可行性分析报告.doc

睢宁聆天景城项目
可行性分析报告
杭州诺鼎房地产策划有限公司
2008年3月
目录
第一部分:宏观状况调查
一、城市概况
二、经济特点
三、城市规划
第二部分:睢宁县房地产市场分析
一、睢宁县房地产发展现状
二、市场个案分析
三、睢宁现场问卷调查
第三部分:项目条件分析与研究
一、土地基本情况
二、项目SWOT分析
第四部分项目定位与可行性分析
一、目标客户群定位
二、规划建议
三、项目经济分析
附表一:住宅调查问卷
绪论
有幸参与贵公司项目规划工作。为此我司安排市场部人员对项目进行实地考察,并对睢宁县房地产市场做了较深入的市场调查。
根据以往的专业策划经验和市场触觉,我司结合本项目的特点和发展前景,提交本报告供贵公司决策。宗旨是力争在项目推出市场后能为贵公司取得最好的销售业绩,获得最大的经济效益和社会效益,籍此发展我司与贵司之间的更为深入的合作关系。
第一部分市场宏观状况调查
一、城市概况
[地理位置]
睢宁位于徐州都市圈的核心层,西靠徐州,南与安徽接壤,北与山东相望。全县总面积1773平方公里,辖16个镇,1个省级经济开发区。
[交通状况]
徐州是全国铁路交通枢纽,而睢宁就处在这个交通优势圈内。睢宁距徐州
80公里,距陇海铁路40公里,境内104国道、宁宿徐高速公路横贯东西,与连霍高速、京沪高速、京福高速相连,从睢宁到徐州市区只有50分钟的车程,到南京仅三个小时,到连云港国际港口一个半小时。国家民航干线机场——徐州观音机场就在睢宁县双沟镇内,从县城到观音机场只要半个小时。通过境内的徐洪河,800吨下货船可以直通黄金水道——京杭大运河。
[人口规模]
2006年底,,其中县城人口为20万。
[经济发展]
2007年,全县规模工业企业达到127家,,。外商达到49家;实际利用外资8822万美元,%。天虹纺织城、港威制革、益友化工、金博药业、益友特钢、汉韵木业、鼎鸿激光、神龙巨力、海吉亚生物制药等一批重大项目落户睢宁,是睢宁工业经济发展的新生力量。
全县基本形成了以纺织、板材、皮革、钢铁为主导的产业体系。其中天虹纺织城项目,建设规模江苏第二,全国第三。
二、经济特点
2007年睢宁县实现国内生产总值84亿元,%。历年国内生产总值及其增长情况见下图:
从上图中我们可以看出,睢宁县国民经济自2003年以来一直保持着较高增长趋势,%,特别是2006、2007年更是出现了超过15%以上的增长速度。应该说快速的经济增长势头为整个房地产行业的稳定持续发展提供了较好的经济基础。
2、人均GDP
2006年,睢宁县人均GDP为5402元人民币,根据睢宁县历年统计数据表明,睢宁县社会财富正在迅速增加,居民的购买能力在逐步增强。
而根据联合国75国统计资料,住宅发展与人均GDP值之间有如下表的关系:
人均GDP(美元)
800-1300
1300---8000
8000---13000
13000以上
房地产市场发展状况
起步阶段
快速上升阶段
平稳上升阶段
下降阶段
根据当前的汇率市场及以上的判断标准我们可以知道,目前睢宁县房地产市场处于起步阶段(06年人均GDP为5402/),说明了睢宁县房地产的一个发展现状。
3、三大产业增长情况及第三产业所占比重的变化
经济增长的同时,睢宁县的产业结构调整也初见成效。,%,,%,增长速度最快。,%。
经济结构逐步优化——∶∶::。农业基础地位加强,第二产业所占比例逐年增长,成为拉动经济增长的主要因素,第三产业保持稳步变化。
4、全社会固定资产投资和房地产投资情况
近年来睢宁固定资产投资额波动较大,有增有降。%。其中房地产投资的变化趋势基本上与固定资产投资保持一致。我们发现睢宁对国家出台的政策不是十分敏感。随着各一线城市房地产市场的投资态势趋缓、开发成本的增加、价格和利润空间的逐渐缩小,如睢宁这类的四线城市的房地产开发市场还存在较大的利润空间,这是一个有利的市场因素。
5、在岗职工平均工资情况
%的增长速度,因此城市居民的人均收入也呈现出大幅增长的态势。2007年在岗职工平均工资为13063元,%