世联2010年03月广州保利·西海岸营销执行报告.ppt

保利·西海岸
营销执行报告
***
04号地块户型配比
户型
户型面积
户数比例
双拼
325-423
%
联排
236-260
%
类独栋
248-294
%
02
项目属性:近90万规模多元化产品区域开发
09
05
04
09号地块户型配比
户型
户型面积
户数比例
二房
74-102
%
三房
88-103
%
三房
131-164
%
四房

%
05号地块户型配比
户型
户型面积
户数比例
四房
230-240
%
四房
190-200
%
四房
155-170
%
四房
140-144
%
三房
110-125
%
楼面价8769
楼面价8112
楼面价4241
楼面价5534
居家产品
超高层豪宅
别墅
注:02号地块目前暂未作规划
地块名称
02号
04号
05号
09号
总建面积(平米)
371860
92073
178422
194712
容积率




项目目标
01
品牌目标、企业目标
利用本项目为平台,通过项目品牌运作,成功奠定并提升保利在豪宅领域的广州及全国影响力
具体营销目标
6月底开售,—3万元/平米,后期留有溢价空间,开盘实现60套销售量,10年销售三种物业类型,实现25亿的销售额
目标意味着——什么???
项目运作目标
通过保利西海岸一期的成功营销,完善并提升保利西海岸及金沙洲的整体区域形象,为后续开发02等地块奠定坚实的品牌基础和富人区形象
2010年保利西海岸的三重目标
目标界定
核心目标:
——通过设计项目高速、高价、高形象的专属营销模式,项目营销结合区域营销,建立金沙洲富人区整体项目的市场影响力,为保利西海岸系列产品的全国拓展打下基础。
意味着相对较高的价格
1
价格目标
2
速度目标
超出当前市场平均水平
3
品牌建立及项目运作
意味着项目营销和综合体的区域营销密不可分
目标分解
-3万,由于本项目的主力户型为280㎡别墅,主力户型总价为800万起。
1
价格目标
现状:进入2010年,目前广州豪宅别墅总价600万,-。就区域来说独栋的价格单价才去到3万,。
项目要实现预期的价格存在一定难度
2010实现25亿的销售目标,则别墅销售实现 7 亿100套,;大平面实现 8 亿, 亿,350套;洋房实现 7 亿;500-600 套
2
速度目标底限
现状:进入10年客户观望严重,市场不确定性强,区域各物业类型竞争激烈,加上蓄客期短,客户量成问题
项目需要实现远高于当前市场平台豪宅项目的销售速度,客户量需要提升
3
品牌建立及项目运作
利用本项目为平台,通过项目品牌运作,奠定并提升保利豪宅开放领域的影响力,为该类产品的全国拓展及复制开发打下基础
现状:品牌开发商金沙洲的成功运作已建立了广泛的影响力,但客户对金沙洲的价值缺乏清晰的统领认知;保利西海岸和金沙洲的影响力亟需建立
项目的营销需要跟区域营销紧密配合
目标分解解读:
2010年整体要销售1000套,如果平均成单率按照10%,半年需要接待10000批客户,平均每周接待400批客户;
04别墅推广周期长,持续销售时间长达半年,目标分解压力相对不大;
05江景高层距04别墅开盘有3个月推广和蓄客时间,容易借势04别墅形象的延续,在推广和蓄客上压力相对小,但预期实现高价高速在金沙洲片区有一定难度;
09洋房距05江景高层开盘仅1个月,持续销售仅60天,要实现500-600套的销售目标,主要在推广和蓄客时间上和05江景高层重叠度高;
目标压力分解:2010年整体要销售1000套,如果平均成单率按10%,半年需要接待10000批客户,平均每周接待400批客户,客户接待量大,压力很大
地块
类型
金额
套数
推货分解
套均总价
开盘月消化量
时间分解
月均销化量
04地块
别墅
7亿
100套
推货区域为全部双拼+北部、西部联排,共142套,消化率70%
700万
60套
6个月
10-20套
05地块
江景高层
8亿
350套
推货区域为05栋1梯,04、03、02整栋,消化率70%
230万
200套
3个月
50套
09地块
洋房
7亿
500-600套
规划设计最终调整,未定
120万-1