中原2011年深圳跨越蓝海之中英街壹号营销策略案.ppt

跨越蓝海之中英街壹号营销策略案>> 探知蓝海目录体系目录体系 C a t a l o g S y s t e m 宏观市场认知区域市场概况未来竞争局势>> 突破蓝海>> 制定蓝海战略推广形象突破包装展示突破价值提升突破客户挖掘突破营销执行策略入市价格预判商业定位策略入市时机建议>> 中原团队展示及附件重点问题解答 part1 宏观市场认知宏观市场认知区域市场概况区域市场概况未来竞争局势未来竞争局势探知蓝海国务院不断重申,调控方向不动摇,调控力度不放松,促进房价合理调整限购! 限贷! 限价! 二手房评估价征税! 月度零增长! 2011 , 政策频出, 打压不断! 中原关于未来房地产调控政策走势的观点政策研判政策研判巩固为主-限贷政策-限购政策视房价走势而定-限购政策扩大化-房价快涨的城市视房价走势而定-新的行政手段执行不力,待加强-1000 万套保障住房-房价控制目标政策调控仍将持续预判 2012 年的房地产市场更加严峻从现状探寻未知的未来……片区现状 2011 年 1-9 月份成交新房成交走势图?1月份受万科拿地和海山道 1号集中入市影响,盐田片区价格量价齐升; ? 2-4 月份收到春节和新政影响销售量大幅下降,但开发商并未采取降价措施,均价变化不大; ? 5-7 月份东港印象、春天海开盘加上海山道 1号促销力度加强,出现一波量升价跌走势; ?7月后,受到加强限价令影响,各盘销售量急剧萎缩,海山道封盘导致均价大幅下跌; ? 10 月上东湾开盘,增加新的供应量,同时拉高整个区域均价。数据来源:国土局统计数据万科拿地消息海山道 1号销售新政影响期东港印象、春天海开盘加强限价令、推盘量少 2011 年由于梅沙别墅无集中成交,故量价走势比较真实地反映了盐田片区普通住宅的市场走势 2011 年盐田价格趋于平稳根据区域项目的地理位置,可以将盐田市场分为以下三个区域沙头角中心盐田港后方陆域梅沙片区沙头角历年开发项目 2002 年东方海岸东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世 2005 年 2003 年和亨家园皇家海湾公馆东埔海景花园山海华庭东海丽景蓝田壹瀚海翠庭倚山花园二期东海丽景二期幸福湾碧桐海苑瀚海东岸海韵庭园金港盛世 2004 年新世界倚山花园三期中海半山溪谷宝桐居海滨假日裕达华庭旭飞桐林半山 2007 年 2006 年和亨中心广场东部翠海轩 2008 年山海家园山海阳光盛世名门蓝郡 2011 年海山道一号,上东湾?片区房地产市场发展缓慢,相对稳定和独立,名盘较少。 2010 年幸福海