青岛即墨项目营销策划案.doc

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　青岛即墨项目营销策划案
青岛即墨项目营销策划案作者:佚名
时间:２008－６-6
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一、市场调查分析
　 　 1、当前市场分析
　 　
自19９7年底至今,中国房地产业经历了一个繁低北区无双气南区双气:暖气60元/㎡,天然气２300元／户
江南花园城西二路与兰岙路交汇处29个楼座80—１60㎡1460—1７０0元／㎡一、二、三期基本结束,四期还未开出亲水社区、位置好、与周边楼盘相连形成大规模邻近公共场所,环境嘈杂配套齐全
　　　和平六区城北二路中段１７７28㎡８1—９8㎡968—13２0元／㎡销售时间一年半,销售率80%价格低,有双气销售不专业，速度慢,周边有热电厂、水沟,环境差暖气:8５元／㎡燃气:2３00元／户
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　 正信·城市花园烟青路与城北二路交汇处10万㎡6５—140㎡11５8—１34８元/㎡三期销售过半,四期还未开出专业销售代理。配套好靠热电厂近,周围环境差,楼间距小预留太阳能热水器管道
　 和顺花园城北二路东段7万㎡6０-－1２０㎡700—1000元／㎡一期已售罄价格低周边环境差,配套不全、交通不便二期年底开出
　 　 　富临花园新兴路、和平二区对面１５0０0㎡8６－-134㎡１29８—１688元/㎡预定阶段,定金2万离市中心近，代理销售较专业小区规模小工程起到一层，4月份开始预定
　 2、网点
　对照楼盘位置面积价格销售情况备注
世纪花苑城西二路与兰岙路交汇处６０--200㎡2３０0元／㎡左右沿城西二路小区内道路
　 远大公寓城东二路286号（近食品市场)单层：㎡、㎡、94㎡2层:㎡单层:2８00元／㎡；2层：188０元/㎡销售了2年多了，还有10套左右
　　 信特花园鹤山路２３9号甲(近食品市场)—㎡沿街：26８０元/㎡；不沿街:1９０0元/㎡运作了两年多了，空置率较高全是2层结构,农历8月15正式开始营业
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　　　　和平四区新兴路与城北二路交汇处120－－１３0㎡４２００元/㎡销售１年半,空置２0%以上２层建筑
　 　 和平六区城北二路中段5２--1０２㎡沿干线:２７5０元/㎡左右非干线:23０0元／㎡销售1年半了基本没售出现房沿干线层高３米;沿非干线层高5米
和平家园城北二路中段近服装市场1４0㎡左右２350元／㎡左右２年多了余2０％左右２层建筑交付1年多了
　　 九九花园城北二路与新兴路交汇处９0--3５０㎡１７５0—２600元／㎡销售2年半了空置8０%２层建筑
　 城市花园烟青路与城北二路交汇处12０㎡左右2层:２８8０元/㎡左右；单层:３2０0元/㎡左右空置率:５0％还没有交付使用
东方花园岙兰路２５９号(东部开发区)160--3６0㎡２０0０元／㎡左右
　　 即发·福新苑新兴路和平四区对面85-－１06㎡42０0元/㎡空置率:５0%单层建筑邻近市中心处于老城区
　 灯具市场城西二路与鹤山路交汇处2万多㎡最高价:２700元/㎡(沿街）销售2０%左右销售一年了与小商品城对面
　 　 厨具市场城西三路与鹤山路交汇处5万㎡左右１800—２２50元／㎡销售２０%左右2001年1月开盘紧靠小商品城位于本项目的南边
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通过市场调查，周边住宅均价1300元/㎡左右，大部分楼盘销售速度较慢，整体销售推广水平低。具有可比性的有:城市花园、和平六区、和顺花园。此楼盘应定位为中低档楼盘。要在楼的外立面和小区环境上做,以使公司做出品牌。

通过对即墨市网点销售状况的调查，可以看出网点的市场供应量过大,销售状况不理想,积压、空置严重,尤其是本项目目前人气不足，周边网点(小商品城、灯具市场、厨具市场）供应量很大,如果本项目再大量开发网点,首先,市场前景不理想，消化不了供应量,容易造成销售积压；其次,销售积压直接影响开发商投入资金的回笼。所以,不如减少网点的建设,多建住宅及早回笼资金。建议在城西三路和龙鹤路做单层网点,其他原规划网点改为住宅或车库。
　 　
三、项目优劣势分析
　 　 １、优势分析
（1）地段优势:随着即墨市城市规划的完善,西部将成为新的居住与经济中心,本项目周边现有及将要建成的有几个市场，从规划上来看,是未来的经济中心，在一定程度上具有地段优势。
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(2)升值优势:房地产本身具有投资和消费两种功能。随着本项目周边配套和市场的建设,升值空间大。
(3)交通优势：即墨市西部道路宽阔,又临近高速路,从宏观上，具有交通优势，出入方便。
(4）规划优势：小区设计充分体现了以人为本的设
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