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韩国住房政策的历史演变及启示
康青松 作者简介:
康青松(1968-),吉林延吉人,韩国国立忠北大学国际经营专业工商管理博士,研究方向为经营战略、韩国经济及企业。
摘要:韩国的住房政策具有较强的政府主导型特征,政府不,韩国政府设立了国民住宅基金,该基金来源于国民住宅债券、“住宅请约金”、捐款等。另外。为了更好地解决产业工人等低收入群体的住房问题,出台了关于“小户型住宅建设义务比率”的政策,要求在商品房建设当中小户型住房(60m2以下)所占的比重不得低于50%,并于1984年颁布《租住房建设促进法》,开始了廉租房的建设。

另外,韩国政府以大量供应住房为目的,于1988年开始实施了《200万户住宅建设计划》(1988-1992),韩国由此进入“住房大量供应时代”。该计划最大的特点是根据不同收入阶层的具体需求对投资主体、供给对象进行了细分化,如对最低收入阶层采取由政府负担85%的投资,建设永久租住房的政策,而对低收入阶层采取由国民住宅基金出资建设租住房和小户型公房的政策。《200万户住宅建设计划》的实施不仅重点照顾到了低收入阶层的利益,还考虑到了高收入者多样的需求。(参见表1)
此外,作为配套措施还修改了不利于房地产市场多样化发展的一些政策。如20世纪70年代制定的商品房限价措施,虽然对抑制房价和投机起到了积极的作用,但该政策不利于满足消费者对住房的多层次需求,特别是制约了住房的高档化发展。因此,韩国政府于1989年导入了“成本联动制”,此项政策是根据地价、建设成本等成本因素指导房价的制度。进入20世纪80年代后期,相对于土地投机行为的盛行,韩国政府出台了《地价公示制度》(1989),要求每年对指定地区的地价进行调查。并予以公布,而新建住房的地价根据邻近地区的公示价格进行核算。
从1980年到1989年,,%,%(参见图1),%。但因政策效应没有得到完全显现,整个20世纪80年代的住房普及率还是停留在70%左右的水平(参见图2)。
(四)20世纪90年代以后――政策调整期
进入20世纪90年代以后,得益于《200万户住




宅建设计划》(1988-1992)的完成和《新经济5年计划》(1993-1997)的实施,韩国的住房难问题得到了根本性改善。并且,住房价格也开始出现下降的趋势,如扣除物价上涨因素,1996年与1991年相比,住房价格实际下降43%(Kim,2007)。在《200万户住宅建设计划》实施期间,,%,到1992年升至76%(参见图2)。另外,1993年金泳三执政后实施的《新经济5年计划》期间内,,建设总套数比《200万户住宅建设计划》%。
1993年开始,金泳三政府对往届政府一贯坚持的政府主导型经济政策调整为重视市场调节。在住房政策上,政府减少对住房市场的直接参与,加大了对民间企业的支援。但是在扩大供应、稳定房价、低收入阶层的安居等方面,总体上还是延续了20世纪80年代住房政策的基本方针。此外,为了制止房地产交易当中出现的偷漏税和投机行为,于1995年颁布了《不动产实名制》。
然而1997年突如其来的亚洲金融危机给韩国经济造成了沉重打击,住房市场陷入了前所未有的低谷,大批的建设企业因有效需求不足、商品房积压、资金周转困难而陷入困境。仅在1998年,%,%,房价、地价也出现大幅度下跌的情况(Kim,2007)。为了避免重蹈日本泡沫经济崩溃以后经济陷入长期低迷的覆辙,韩国政府陆续出台了搞活住房市场的诸项措施,如加大政府对住房建设的资金支援;减免房地产转让所得税、取得税、登记税等;放松对转卖住房的限制,放宽对“请约”资格的审查等措施。此外,于1997年废止了“小户型住宅建设义务比率”,还取消了除首都圈(首尔、京畿道)以外的商品房限价措施,进而到1998年在全国范围内取消了上限价政策。
从1999年下半年开始,韩国经济呈现复苏迹象。但是在金融危机期间住房建设总量不足的情况下,随着经济复苏所带动的新需求增加和潜在需求的爆发,使住房价格开始出现攀升的趋势,进而激化了低收入阶层住房难的问题。%%(Kim,2007)。为此,2001年韩国政府对1998年提出的《建设5万套国民租住房计划》进行了修改,把原定目标调整为,到20