商业步行街生意萧条的现状分析.docx

这个案例是在XX省的一个省级直管市，经济水平在XX省来讲还是在前几名，当地政府和 一个实力很大KFS共同搞了一个形象工程一一商业步行街。整个街分为中街、东街和西街。 上下两层建筑，共有门面500多套。建设的非常漂亮，人流动线设计合理，周边配这个案例是在XX省的一个省级直管市，经济水平在XX省来讲还是在前几名，当地政府和 一个实力很大KFS共同搞了一个形象工程一一商业步行街。整个街分为中街、东街和西街。 上下两层建筑，共有门面500多套。建设的非常漂亮，人流动线设计合理，周边配套环境设 施堪称一流。步行街紧邻中心城区，从商圈范围来讲可以划为次核心商圈。人流量一般，东 街可以通行小型车辆，中街只能行人，西街通行所有车辆。
商业街已经开街一年了，今年上半年经营状况比较良好，但是到了夏季来临，生意就 一落千丈，陆续开始有商户关门，目前整个商业街都生意冷清，关门的占绝大多数。现有坚 持经营的不足100家，且基本上是在甩货出清，大多数商户在观望或准备关门走人。
东街主要经营的是休闲娱乐项目，目前以酒吧为主，因为东街对面就是一条小河，环 境非常好；中街经营的是服装为主，但目前大多数已经关门，二楼只有少数网吧在经营；西 街经营的是餐饮项目，目前还在坚持经营的不足20家，大多数准备关门或转向经营。
从上述情况可以看出，KFS在前期的房产销售时是非常非常成功的，因为KFS已经完 全收回了投资。但是为什么商业街现在生意萧条呢？
一、 从表面上看，是人流量少，人气不旺，再就是商家无特色经营，没有和中心城区 形成错位经营，同质化现象严重等是导致目前步行街生意冷清的原因。
二、 从深层分析为什么会形成这种原因呢？
主要责任还是在KFS身上，为什么这么说，请看如下分析：
由于是政府的形象工程，在前期开发时，宣传铺天盖地，导致当地的居民或投资者期望 值非常高，普遍心理是看好步行街的，KFS在销售定价时，门面销售价位远远超过了中心城 区一线门面的销售价格。500多套商铺的销售周期非常短，投资群体比较广泛，KFS在销售 完毕后，成立了商业管理公司负责步行街的日常运营。开业时期通过媒体的大量炒作，出租 率达到100%。
在04年十一为了配合政府搞的一个大型活动统一开街，从04年十一到05年五一来讲 生意是不错的。商家还是赚了点钱，在后期加大投资时候却陷入了经营困境。
形成这种原因主要是业主和商家的期望值都非常高。KFS是无权过问业主出租门面时的 定价。这样，业主因为以较高的价格买了门面，当然希望快速收回投资，出租价格自然不会 低，业主的定价在期望值高企的情况下，租金高就是必然的了，承租户就不得不被动接受。 加上商户认为只要步行街生意好做，租金高点也没有关系。此时就埋下了日后陷入被动的伏 笔。
从一个城市的经营水平分析，这种高销售价格、高租金价格是不合理的，因为已经远远 地超过了当地的实际经营水平。
在高租金的现实条件下，在期望值很高的情况下，商户的商品销售价格自然就比较高， 因为高门面租金必须靠高的销售价格维持。再加上中街的商家销售的产品（主要是服装）和 中心城区并无差别，或者说没有特色，产品同质化严重。销售价格却比中心城区的产品售价 高出30%。消费者在初期是可以接受的，因为图的是新，不是商品的新，而是步行街的“新”！ 后期消费者就不可能再接受了，买同样的商品到中