策划案写得好就等于做得好吗.doc

策划案写得好就等于做得好吗
在经济型社会与日俱增的市场浪潮下,商业项目里有一鸣惊人成就一方霸业的,也有昔日诸侯在前赴后继的竞争中黯然神伤的。
商业就像大考,好的得分都是一样的,坏的成绩却各有各的不同。失败的案例多了,开发商们未免会去思考,我错在哪?我的定位错了吗?还是错在商业规划?在有限的土地资源里面,那些负盈利,烂尾楼,迫切的期望优秀的策划团队能给出建设性的方案力挽狂澜。
开发商手中的策划案形形色色,是否每一个都适合他?难到所有都采用?或者采用写得最漂亮的?
深层次的了解开发商的开发目的并把所知贯彻在实际策划案操作当中的代理行才能最先抓住开发商的眼球。
以笔者了解的沈阳女人世界项目为例,当时策划案提出来,该项目的开发商看完以后,对策划案的评价是:“这个策划案是很不错,但是可能并不适合我。”后来策划方才了解到,该开发商商业物业开发的目的是只售不租,原因是开发商当时资金运作有困难,如果采用只租不售的方式,可能项目进行到一半就会出现资金链断裂的问题。开发商当时最需要的是能快速回笼资金以期继续发展的方案,而策划方在策划初期就忽视了开发商的开发目的,致使后面的所有努力均为无用功,花费了相当大的精力的策划案却运用不到实际的开发项目中去。
同时,操作商业地产的条件也是策划方前期必须正确认识的。
有些开发商在资金,人才,经营模式,投资方式和获利方向,甚至主控方与政府关系上考虑不周,不能正确认识自己的优劣势,盲目对策划案提出硬性要求,这时作为策划方必须正确对待,合理提出质疑并提供解决问题的方案。
仍以沈阳女人世界的项目为例,开发商前期资金不足,投资方式一味追求利益最大化,在否认了该策划案后,采用只售不租的形式,确实达到了快速回笼资金的目的,但该项目实施后,由于商铺分割出售后产权均在商户手中,无法统一管理,业态紊乱,严重影响了整个项目的良性发展,直接导致销售额降低,项目实际价值不能发挥。开发商不得不在几年后,又重新审视该项目,以高出原售价多倍的金额回购所有产权,并重新着手定位,规划,合理分配业态,统一管理。该开发商在对项目的战略策划上绕了一圈,最终还是以分割出租的方式来保证项目的良性发展,而当时开发商所采用的策划案也因此并不能称为最成功的策划案。
在商业地产的规模上,策划方往往容易走进一个数据的误区。
合理的规模是商业地产正常顺利运行的重要保证。商业地产的规模的确定是由城市区域性需求