中原2010年上海君地启隆项目营销策划方案.ppt

PART 1 市场背景PART 2 核心问题解读PART 3 核心问题解决PART 4 企划推广关于家,每个人都会有这样一个梦独门独院,有天有地窗外是一望无垠的绿野门前是芳香扑鼻,属于自己的花园即便,只是在每个周末过去小住也能让心灵远离城市的喧嚣回归自然的真我PART1 市场背景?梦想+购买力=市场需求08年至今年9月,%,%,相差25个百分点;从图上也可以看出,近3年上海地区别墅总体价格涨幅要明显快于公寓市场。中国经济龙头地位带来的强大消费能力,有力的支撑了别墅市场的迅速成熟。上海市场碧空如洗,长桥如练风景似画,心旷神怡如果说杭州是上海的后院,那么崇明无疑就是上海的前庭了欢迎来到崇明独一无二的生态环境,造就强势的别墅市场启隆板块丰富的景观资源为崇明板块最直接的公众认知特色明显的板块认同既对本案产生了巨大的同质竞争压力,也为本案的公众认知度奠定了先天高度。别墅类产品占据整个崇明地区销量的2分之一强崇明市场成交价格独栋联排4月新政对崇明别墅成交量产生了重大打击,但是总体均价仍维持稳定,联排价格甚至逆势上涨崇明市场陈家镇板块独栋别墅主力成交面积在300-500平米,主力总价在900 -1000万元,双拼主力成交面积250-300平米,主力总价为500-700万元。联排主力面积在240平米,主力总价在370万元。板块项目户型户型面积单价主力总价(万)销售套数崇明新城板块堤亚纳昱墅独栋189-2902312158051达安御廷花园联排901835916573独栋220-3001876249016陈家镇板块保亿风景水岸双拼308-3**********联排234-2481560037468独栋240-3502967389021览海高尔夫别墅联排24018000450-双拼240–270235807505独栋270-50029273117035从目前的销售情况看,总价低于400万以下的联排别墅产品走量稍快崇明新城板块独栋别墅主力成交面积在200-300平米,主力总价在500-600万元。联排主力面积在90平米,主力总价在165万元。崇明市场瀛通金鳌山公寓达安御廷花园堤亚纳昱墅海上普罗旺斯田园风光保亿风景水岸览海高尔夫别墅绿岛阳光苑未来将以江景与自然生态为主打概念崇中森林度假、休闲居住区东滩原生态居住区以自然环境为主打概念海门客户构成:购房者以上海客户为主为主占70%,江浙客户也有所关注,由于片区处于开发初期,交通配套尚不够完善,导致目前片区主要消费目的以投资为主客户构成:所有的购房者均以当地客为主占80%,外区域顾客也有所关注,但是由于地域等因素的影响,外区域顾客不多,占到20%。客户构成:业主主要以当地企业家为主,也涵盖了上海宝山、杨浦等北区域的人群。以往以政府工作人员为主的业主在这个小区中并不多见。上海客户约占60%,江浙客户约占40%.投资客约占90%以上崇明区域别墅客户