2010年淮安市盱眙县东方世纪城营销策划报告.pdf

位置决定高度
领导者我们的起点
还是追随者
占位至关重要
地王属性
决定了本案必须走城市豪宅路线
20130万元,,
与奥体周边早期拿地目前在售的楼盘相比,我们的地价远远超过他们
与奥体西侧即将开盘的阳光巴黎约137万/亩的地价相比,我们也要高出一大截
地王的诞生,
预示着城市房价向新的高度迈出了第一步,
也预示着本案中央豪宅营销定位属性的划定!
高企成本
决定了我们必须做豪宅中的领导者
拆迁成本,是本案前期费用的又一大支出
高层建筑建安成本远高于多层、高于小高层
配套成本、契税、规费、营业税、财务成本……
本案综合成本明显高于周边在售将售项目
在三四线城市利润空间相对微薄的市场,
我们必须做城市豪宅的领导者,以在拉升城市豪宅价格标杆中占据主动!
在暗流汹涌的市场
寻找突破的机会市场篇
只有领导市场
方能一举制胜
WHERE WHAT WHO HOW
盱眙城市发展目标:“建成苏北旅游第一县,建设中等城
市,创建国家级经济开发区,加快实现全面小康。”最终实现
盱眙市区人口超过20万人,市区面积达60平方公里以上,且城
市经济、生活、服务、环境等都达到中等城市化标准。
淮河明珠的中等城市梦想
WHERE WHAT WHO HOW
城区人口增长示意盱眙目前城市总人口约75万。在实
35
35
30 现中等城市发展目标的带动下,城
25
20 区人口稳步增长。
20

15
万的速度增长,2010年净增目标为
10
5 3万。2010年-2020年城区人口计划
0
2005 2008 2010 2020 。
城区人口
城市化进程、年20万方拆迁规模
以及改善居住条件
为城市房地产发展提供了源动力
WHERE WHAT WHO HOW
城市发展战略定位为“东扩北移、显山露
政务中心
水、两区互融、彰显个性”,规划形成
旅游休闲中心
“三心、两轴、四片区”的城市格局。
商贸“三心”即城西旅游休闲中心、商贸服务
服务中心
中心(本案所在地)、政务中心。
城市土地供应主要集中于商贸服务中心
和政务中心
WHERE WHAT WHO HOW
07年 08年 09年 10年1-7月

城市商住土地成交合计
以上数据来源于盱眙国土资源局网
在盱眙“城建举县”发展纲领下,土地市场供应惊人
自07年开始,盱眙商住用地、居住用地、商业用地供应加剧,07年至
,,
市场供应总量。
WHERE WHAT WHO HOW
2009年 2010年1-7月

年均销量
数据来源于淮安网上楼市
销售时间年均销量销售周期
2009年
2010年1-7月
2009年至今年均销量
市场供应量巨大,不考虑新增土地供应,目前存量需3-5年时间消化
2007-2010年市场销售量按照2010年年均销售量(极限销售量)来
算,。(2009年销售量是
)