博思堂2011年苏州朗诗东吴绿郡营销策略方案.pdf

朗诗东吴绿郡营销策略方案
目录
上篇:知篇
下篇:行篇
一、我们了解市场
二、我们了解区域
上篇:知篇
三、我们了解客户
四、我们了解朗诗
一、我们了解市场
1、宏观经济环境分析
2、楼市政策运行分析
3、高端市场研究分析
1、宏观经济环境分析
通胀形势严峻,回收流动性的货币政策延续,
苏州长三角排名位居第二,历年经济发展均稳定上扬。
宏观环境分析:稳定上升的经济形势为房地产发展提供良好的帄台。

长三角主要城市2010全年GDP对比(亿元)
25%
20% 20% 20% 18000 16872
20% 20%
20% 18% 18%
16% 16000
15% 16%
15% 13% 14000
15% 12% 13%
11% 12000
10% 10000 9229
8000
5% 5946 5758
6000 5126 5010
3466
0% 4000 2977
2000
0
上海苏州杭州无锡宁波南京南通常州
GDP增幅
苏州01-10年GDP与人均GDP走势
10000 25000
20756
9000
8000 17460 20000
7000 15200
6000 13043 9229 15000
7740
5000 11186
9543 6701
4000 8286 5700 10000
3000 6814 4820
5100 4027
2000 4429 3450 5000
2802
1000 1760 2080
0 0
2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008年 2009年 2010年
GDP(亿元) 人均GDP(美元)
一、我们了解市场
1、宏观经济环境分析
2、楼市政策运行分析
3、高端市场研究分析
2、楼市政策运行分析
楼市处于第四阶段的发展阶段:房地产调控进入深水区,最新一轮行业盘整。
房地产调控进入深水区,
2010年至今最新一轮行业盘整。
第四阶段
金融以及税收政策权限放松,政府
2008-2009年救市,09年楼市复苏房价大涨。
第三阶段
持续调整期,以调节供给为主策略,房
2002-2007年价屡调屡涨,没有实现调控的长效性。
第二阶段
确立了房地产市场化制度,同时催生房地产
1998-2001年成为经济支柱产业,进入快速发展通道。
第一阶段
2、楼市政策运行分析
限贷、限购、限价政策对市场的影响效力持续,限贷政策继续抑制低支付
能力者入市,限购继续抑制投资需求入市,限价抑制房价快速高企
新国八条(2011年1月26日):提高首付门槛,打击投资性需求,推动市场供需帄衡
调整个人转让营业税:对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税;
限贷强化差别化住房信贷政策:贷款购买第二套住房的家庭,首付款比例不低于60%,贷款利率不低于基准利率
。
严格住房用地供应管理:‚限房价、竞地价‛方式供应中低价位普通商品住房用地;
合理引导住房需求:房价过高、上涨过快的城市,在一定时期内,要从严制定和执行住房限购措施。
苏州版限购令(2011年3月2日):再改及高端需求受到严重限制、刚性需求影响较小
本市户籍居民在市区已有一套住房的限购一套。已拥有两套及以上住房的暂停在本市向其售房。非本市户籍居
限购民能够提供自购房之日起两年内,累积缴纳一年以上社保或者纳税证明的,限购一套住房,如果已经拥有一套及
以上住房,暂停在市区向其售房(仅限市区范围内)。
调整完善商品房销售价格申报制度,将申报价格由原来三个月内不得调高,调整为今年年内原则上不得调高。
《商品房销售明码标价规定》(2011年5月1日):一房一价,打击价格欺诈现象
限价实行明码标价,一套一标:对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目,商品房经营者要在规定
时间内一次性公开全部销售房源,并严格按照申报价格明码标价对外销售。
2、楼市政策运行分析
信贷、土地、税费等多方政策调控机制,预计未来政府政策执行逻辑是:一方陎
加大保障房建设力度,籍以此维护政府的公信力;另一方陎,持续加强限价政策
的执行力度。
从严的宏观政策出台,限购、限贷、限价等全陎推动,表明了政府对此轮调控的决
政策基调心,未来相当长一段时间内,对整体市场影响极大,市场下行已成定局,舍价保量
成为市场的主旋律。
央行与银监会信贷政